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华润置地:扩张中的负债增长

  被业内认为是有“中年焦虑”的华润置地有限公司(股票代码01109.HK,以下简称华润置地)对外发出强音,“把焦虑转换成行动才能在行业变化中继续前行。”还不到“三十而立”的华润置地,还是将突破作为主要方向。

  半年报显示,华润置地今年前6个月销售总口径1188亿元,同比增长26%,完成了3月业绩会上设定的保持行业前十地位的目标。以今年设定2420亿元计划来看,已经完成接近50%。

  新上任的华润置地董事会主席唐勇在8月20日的中期业绩会上,为自己上半年的工作给出了“平衡、稳健、低风险”的总结。今年上半年华润置地在投资物业(含酒店经营)表现突出,租金收入为57亿元,同比增长30.4%。不过开发物业营业额则表现一般,为366.1亿元,同比增长0.3%。

  把焦虑转换成行动,唐勇对于公司充满信心,“一间优秀的公司经得起时间的检验,而不仅仅争当短跑冠军。华润置地面对诸多环境多变挑战,我们有信心在挑战中找到机遇,在不确定中把握确定,秉承对股东承诺,在审慎管理风险基础上,实现高质量增长。”

  一线城市占比下降 拉低毛利率

  “我们保持动态管理,包括销售回款、负债控制。整体来讲要保持公司资本结构健康,要保持一定弹性。”这是唐勇眼中华润置地的高质量发展。

  其对于公司走向的把握上一直十分明确,尤其要积极扩大土地储备。今年上半年公司新增39宗土地,计容建筑面积1021万平方米,总地价820.6亿元。已经达到了2018年全年拿地1513.5亿元的54.2%和2017年全年拿地1044.7亿元的78.5%。

  截至2019年6月末,华润置地总土地储备面积达到6737万平方米,其中开发物业土地储备面积5767万平方米,一线城市为11%,二线城市为60%,三线城市为29%。

  一二线城市71%的高占比背后,是一二线城市收益的高占比,分别为28%和59%。按城市贡献排名来看,四个一线城市,全部在销售额排列前五以内,在1188亿元的签约额中贡献了32%。

  中国房地产报记者了解到,单单深圳一个城市,签约占比达到9%,结算收益占比却达到了14%,位列所有城市第一,这也带动了签约价格同比增长15%至1.9万元/平方米,达到历年最高位。

  更为重要的是,一二线城市所能带来的高毛利率,分别达到51.5和31.1%。不过去年的高光时刻已经过去了,今年上半年华润置地在一线城市的收益占比不如去年全年的45%,也导致了今年上半年华润置地的综合毛利率为38.2%,同比去年的48.1%下滑了20.6%。

  面对市场质疑公司毛利率下滑的问题,唐勇也直言:“去年上半年跟今年上半年一样,一线城市和二线城市的结算占85%~86%。只是去年深圳湾悦府项目有72%的高毛利把整个结算毛利数字拉高了,我觉得那是历史高点,今年开始回落到正常水准。预计全年毛利率在35%~40%。”

  中国房地产报记者也注意到,除了一二线城市外,华润置地还将业务下沉至具有产业支撑的三线城市,新进入张家口、汕尾、宜宾、崇左等。除了内地市场,今年6月其还和保利置业联合在香港启德拿地,试图开拓新市场。

  在唐勇看来,华润置地有超过4300亿元的可售资源,“只要达到50%多的去化率就可以完成销售计划,对于公司业绩还是很有信心。”

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