您所在的位置:红商网·新零售阵线 >> 好公司频道 >> 正文
华润置地的焦虑:毛利现金减少 负债上升

  “毛利率下降主要是由于结算结构的变化调整造成的。”在8月20日举行的华润置地半年业绩会上,对于2019年上半年毛利率下降原因,华润置地董事会主席唐勇表示,

  2019年半年报显示,华润置地物业开发毛利率由去年同期的48.6%下降为36.0%。按照华润置地提供的数据,一线城市结算的收益占比达28%,二线城市的结算占比则达到59%;去年,这两个指标分别为45%、41%。

  “一线城市的结算结构有所回落,去年深圳湾悦府一个项目的毛利率就高达72%,把整体毛利率拉到历史高点。”唐勇说,今年开始毛利率慢慢回到正常水平,全年毛利率预计还维持在35%-40%之间。

  已经走过25个年头的华润置地有限公司(HK.01109,以下简称“华润置地”)有些焦虑。除了毛利率下降之外,2019年华润置地现金也同比减少,而负债及负债率则进一步上升。

  唐勇表示,焦虑表示我们对目前所遇到的挑战,或者存在的问题其实有所思考。

  现金减少 负债上升  

  物业开发业务在华润置地营收大盘中占比近八成,2019年上半年物业开发营业额达366.1亿元,按年增长仅0.3%。

  除了结转增速缓慢之外,从过去两年销售增速来看,华润置地物业开发板块发展相对保守——2018年签约额是2170亿元,同比增速为22.3%;而2019年销售目标仅同比增加15%至2420亿元。上半年,华润置地实现了1188亿元的销售额,同比增长26.0%,目标完成度达49.1%。

  唐勇对达成全年销售目标非常有信心,“去年大概4300多亿元的可售资源,只要去化率达到56%以上就可以达标。”

  相对于销售增速的保守,这两年华润置地在开发物业的土地获取道路上却勇往直前。

  2019年上半年,华润置地以总地价820.6亿元(权益地价527.0亿元)增持了39宗地块,新增土地总计容建面达1021万平方米,同比增长24.8%。粗略估算,平均土地成本约8037.2元/平方米。

  去年,华润置地新增的土储总建面约2213万平方米,为此付出的拿地金额达1513.5亿元(权益地价1036.8亿元)。平均土地成本约6839.1元/平方米。

  如果比对2018年全年,上半年拿地支出相当于去年的54%左右,平均拿地成本上涨了将近1200元/平方米。唐勇告诉经济观察网,土地成本的增加主要跟投资布局相关,去年获取土地的城市包括区位分布,与上半年有所差别。

  华润置地对下半年的拿地策略依然保持出积极的态势,唐勇表示,长远来看,华润置地仍然看好中国的经济增长,同时城市化的进程还在继续,“如果出现合适机会,我们会积极参与土地的竞买。”

  不过,进取的拿地策略在抬升拿地成本的同时,也直接影响了华润置地的现金流及负债水平。

  截至6月底,华润置地的现金及银行结存约631.59亿元,相比去年底减少了11.0%。同期,华润置地的综合借贷额折合1459.6亿元,比去年底增加了10.4%;总有息负债比率为43.4%,净有息负债率为43.6%,这两个数据都相比2018年底分别上升了1.1%、9.7%。

  唐勇向经济观察报表示,资产负债率的上升是正常,跟是否拿地相关。按照华润置地过去的惯例,都是三四季度的销售相比上半年多一些,反映出来的结果也是下半年的资金结余相对更多一点。

  不过,他同时说,华润置地一直保持动态管理的融资目标,包括公司的销售回款和总负债比例控制等。“总体来说,就是保持公司资本结构是健康、安全的,而且具有一定弹性。”

  在华润置地中期业绩报告中,“严格执行财务回报指标要求”、“采取适当的区域资源配置策略”、“低成本土地储备”等关键词都被列为未来增加土储的相关条件。

2页 [1] [2] 下一页 

搜索更多: 华润置地