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华润置地的焦虑:毛利现金减少 负债上升

  除却两大主营业务,一直践行“2+X”战略的华润置地,虽然没有在报表上对“X”战略单独列项并给出盈利数据,但却在业绩会的现场首次正式披露其中8个业务的进展。

  “X”实际上是多元化业务的代码,华润置地将这些地产衍生业务的发展定义为“阶梯式”,并划分成培育期、发展期、成熟期三个不同的发展阶段。在现有披露出来的10个多元化业务中,仅物业管理、建造装修两个业务处于成熟期。

  其中,物业管理是最成熟的板块,目前在管面积超过1.1亿平方米,其中34%来自华润置地自有物业,66%则来自于外部物业。上半年的营业额已经超过24亿元,同比增长30%以上。预计2020年底,物业管理的在管+储备面积将超过2亿平方米。唐勇透露,将准备在年内启动物业上市的安排。

  投资性物业增长迅速  

  在一二线城市的核心地带持有优质物业仍是华润置地的双轮驱动战略之一。有别于其他单纯依赖房地产开发作为主业的房企,对于华润置地来说,投资物业是与开发物业齐头并进的一个重点业务板块。

  今年上半年,华润置地实现综合营业额达458.5亿元,按年增长4.7%。其中投资物业贡献了57.0亿元的租金收入,按年增长30.4%,高于整体营收的增速。

  同期华润置地的综合毛利率虽然同比下降9.9%至38.2%,但投资物业(包括酒店经营)的毛利率反而同比小幅上升1.0个百分点至67.6%。

  截至6月底,华润置地在营投资物业的总建筑面积约949.79万平方米,在建及拟建投资物业总建面共计969.94万平方米,在规模上位居行业前列。

  在物业投资的57亿元租金收入中,购物中心业务的营业额达42.9亿元,占比达75%。截至今年上半年,华润置地总共运营了53家购物中心,其中35家由华润置地自持,另有18家为管理输出。

  35家自持购物中心,如果按照物业成熟程度来对比,其中有5个万象城和2个万象汇开业时间集中在2014年以前,平均开业年期达8.8年。

  这类成熟购物中心今年上半年贡献的租金收入达18.33亿元,同比上涨12.6%;平均出租率达到96.5%,同比反而下降0.7个百分点;平均成本回报率为35.8%,同比增加2.5个百分点。

  剩余的17个万象城和11个万象汇则均在2014年及以后时间点开业,平均开业年期只有2.6年。

  这些新开业购物中心在前6个月贡献的租金收入为24.54亿元,同比上涨幅度高达69.8%;平均出租率为92.0%,相比成熟购物中心,它们的平均出租率同比还在上涨,涨幅达3个百分点;平均成本回报率仅为12.4%,同比只增加2.3个百分点。

  早在3月份的年度业绩会上,唐勇就对这部分新开业的购物中心给予厚望,这是华润置地预计2019年租金收入增速超过20%的最大底气。

  作为主营业务之一,投资物业这几年的业绩增长甚至有大超开发物业之势,华润置地也持续在这一优势业务上进一步扩大规模。截至6月底,华润置地储备了48间自持购物中心和9间管理输出购物中心,下半年,华润置地还将陆续开业7间自持购物中心。

  未来两三年仍将是华润置地新建购物中心投入运营的持续高峰期。按照华润置地披露的数据,到2021年,预计将有53间自持购物中心在营,2021年之后,还有分布在27个城市的30间自持购物中心开业。

  来源:经济观察网 记者 陈博

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