2018年，金科股份的净利润刚刚超过40亿元为40.21亿元，这4个主要项目就贡献了其中半数以上的净利润，而其收入占比尚不足20%。全年金科股份的毛利率尚不足30%，净利润率也不到10%，这几个项目贡献的利润大大超过了公司多数项目贡献的收入。
不到两成的收入贡献了半数以上的净利润，剩余八成左右的收入获得的利润还不到公司盈利的一半，金科股份莫非是“规模不经济”了，或者说公司存在亏损的项目呢？
由于房地产公司存在多项目、跨周期结算的特点，这为相关公司调节利润提供了便利，金科股份盈利如此“失衡”，公司是否调节了利润呢？
除了项目结算周期的影响外，金科股份对存货的计提也逐渐“手软”。在存货计提上，金科股份之前每年都有数亿元的跌价准备，但到了2018年，公司的计提已经不足亿元了。
放松存货计提
2018年年末，金科股份的存货达到历史新高的1608.35亿元，较上一年的1072.21亿元上涨超过了50%。
在存货金额大幅增加的同时，金科股份的存货计提不增反降，而且是直线下降。2018年，公司对存货中的开发产品-即已完工的项目计提了8612万元，存货中的绝对大头-开发成本即土地部分则是零计提。
在此之前，金科股份的存货计提都在数亿元以上。2014-2017年，公司存货金额分别为622.63亿元、721.64亿元、715.27亿元、1072.21亿元，同期的存货跌价准备分别为7.32亿元、10.45亿元、6.92亿元和2.18亿元。
即使2017年，金科股份的存货跌价准备也超过2亿元，远超2018年。在金科股份这几年的存货计提中，不论是开发成本即土地抑或是开发产品即已完工项目都有不同程度的计提。
2014-2017年，金科股份存货中的开发成本账面价值分别为495.99亿元、514.28亿元、460.16亿元和817.18亿元，分别计提了4.04亿元、4.85亿元、1.06亿元和1213万元的跌价准备；存货中的开发产品账面价值分别为96.08亿元、168.1亿元、207.34亿元和153.66亿元，分别计提了3.27亿元、5.6亿元、5.86亿元和2.05亿元的跌价准备。
2018年的计提明细显示，金科股份对存货中账面价值为1295.84亿元的开发成本零计提，只是对188.39亿元的开发产品计提了8612万元。
尤其是对于开发产品来说，2018年，金科股份的开发产品不降反增，但计提金额却大幅下降，已完工项目并没有实现对外销售且有不断增加的趋势，金科股份有信心后续将之顺利销售？
金科股份存货计提大幅减少是否是受到了公司后续转回的影响呢？2015-2018年，公司存货跌价准备转回或转销分别为9717万元、4.48亿元、4.87亿元和1.31亿元。也就是说，上一年存货中的部分计提在下一年转回或转销了，并未造成存货计提的完全损失。
2015-2017年是上一轮房地产的景气周期，尤其是三、四线楼市景气度异常高涨。随着2018年棚改货币化的收紧，三四线楼市逐渐退烧。金科股份虽然在年报中一直强调自己布局在一、二线，不过从签约均价来看，不足万元的售价与扎根三、四线楼市的碧桂园（2007.HK）类似。
2018年，金科股份及所投资的公司实现签约销售1188亿元，签约面积为1342万平方米，即签约均价为8852元/平方米，这一价格甚至不如碧桂园的9267元/平方米。
2014-2017年，金科股份的签约金额分别为210亿元、221亿元、319亿元和630亿元，实现签约销售面积约322万平方米、332万平方米、499万平方米、843万平方米，即签约均价分别为6522元/平方米、6657元/平方米、6393元/平方米、7473元/平方米。
签约售价提高的同时，金科股份的拿地均价涨幅更加明显。根据公司债券募集说明书，2015-2017年，金科股份新增土地计容建筑面积分别为339.5万平方米、613.12万平方米、1245.27万平方米，购地均价分别为1626元/平方米、3571元/平方米和5137元/平方米。可见，公司拿地价格的涨幅要远超售价的上涨程度。
2018年，公司完成土地投资700亿元，计容建筑面积2054万平方米，即拿地均价3408元/平方米，从签约均价来看，公司与碧桂园高度重合，这决定了金科股份的定位或许并非一、二线城市，地处中西部的金科股份在三、四线城市的布局或许公司并未详细介绍。
从公司的存货可以看出，在本轮去库存过程中，金科股份的开发产品近几年来多数时间保持在200亿元附近，公司库存的绝对值并没有明显下降。在棚改货币化收紧后，金科股份还能保持原来的销售进度吗？
由于房地产行业的经营具有一定的特别属性，公司借款主要用于房地产开发，且开发项目普遍存在周期长的特点，因此，在建设过程中发生的利息支出一般都做资本化处理。正是这一特性，开发商将利息资本化的多寡直接影响公司的净利润。
资本化高企
金科股份也不例外，公司将大量费用资本化了。2014-2018年，公司借款费用资本化金额分别为26.9亿元、30.51亿元、68.89亿元、73.99亿元和99.6亿元。
在2014年年报中，金科股份没有披露融资情况。2015-2018年，公司期末融资分别为384.7亿元、446.48亿元、677.16亿元、820.39亿元。
不难发现，从2015年到2018年，金科股份的期末融资增长1.13倍，借款费用的资本化却增长超过两倍达到2.26倍，这明显超过了融资的涨幅。
利息资本化的迅猛增长意味着财务费用的相对放缓。2015-2018年，金科股份财务费用分别为2.68亿元、3.05亿元、4.72亿元和4966万元，利息支出分别为3.46亿元、3.44亿元、4.65亿元和5.43亿元。
2015年，金科股份的签约销售不过221亿元，2018年达到1188亿元，上涨了4倍有余，但同期公司的利息支出涨幅不到60%。
2015-2018年，万科的利息支出分别为48.53亿元、55.38亿元、82.08亿元和141.46亿元，资本化利息金额为30.74亿元、32.28亿元、41.47亿元和59.64亿元，资本化金额占比分别为63.34%、58.29%、50.52%和42.16%。
即万科的资本化占比基本在50%-60%，金科股份并没有公布自己的资本化利息是多少，但是否资本化的金额能占到一半左右呢？
对于文中所提及的问题，《证券市场周刊》记者已经向金科股份发送了采访函，但截至发稿未获回复。
来源：《证券市场周刊》 记者 杨现华
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