旧改发家史
富力一度是华南五虎之首，恒大、碧桂园都曾是它的“小弟”。
时移世易，许家印、杨国强坐上中国房企销售额前三宝座，富力的光辉岁月却停留在当年的旧改史。
有光的地方，必有阴影。
1994年，富力拿下广州荔湾区嘉邦化工厂旧改项目。
张力回忆说，“那块地靠着煤厂，又挨着铁路，没人敢买，就我们敢买。拿到那块地时，地上煤灰有一寸多厚，我们把煤铲起来，再用水冲干净，盖上房子，每平方米3000多元，很快卖完。当时很少人搞普通住宅，市场上几乎没货，大家都去搞甲级写字楼、高档豪宅了。”
富力在旧厂改造路上高歌猛进，原广州铜材厂、同济化工厂、老殡仪馆等等，都变成一个个富力楼盘。
业界流传着这样一句话：“每一根烟囱的倒下，都有富力一份功劳”。到2001年末，富力完成广州旧厂改造总面积超过250万平方米。
2003年，广州新一轮三旧改造正式启动，富力联合合景泰富拿下首个城中村改造项目——猎德村旧村改造。
富力选择的合作伙伴合景泰富，深度牵涉到广州巨贪——曹鉴燎案件之中。
曹鉴燎历任广州市天河区沙河镇镇委书记、天河区区长、区委书记、增城市委书记、广州市副市长等职。
珠江新城属于沙河镇管辖范围，此前皆为城中村，包括猎德、冼村、杨箕等。曹鉴燎在沙河镇盘踞多年，即使离开沙河镇后一路升迁，依然通过下属掌控着珠江新城土地交易。
2013年曹鉴燎因贪腐被抓，爆出多次将沙河镇农村集体自留土地贱价卖给开发商，从中收取好处。
司法文书显示，2003年底曹鉴燎通过其原下属谭丽群将珠江新城G1-2低价转让给合景泰富，曹鉴燎和其他经手的官员从中得到2200万元的好处。
这笔交易是合景泰富在珠江新城拿地的缩影。根据合景泰富公布的数据，2006年，该公司在珠江新城的土地面积已达60万平方米。
曹鉴燎以及猎德村旧改项目并未牵扯富力，但不可否认，富力在广州的政商关系同样深厚。
张力下海之前，长期担任广州市下辖区公职，富力在旧改和城中村改造中，很多是通过非公开方式低价拿地。
例如杨箕村2007年启动旧改方案，富力马上接洽，2010年与村里签旧改协议。村里先期3亿元的拆迁费用由富力垫付，后来村民担心协议出让会让杨箕村土地“贱卖”，要求公开拍卖并获批准。
富力作为唯一竞拍者，以4.73亿元底价拍得杨箕村27.38万平方米的土地，加上18.8亿元的改造成本，折合地价8529元/平方米。
富力在广州搞旧改顺风顺水，赚得盆满钵满，但到外地水土不服。
在武汉的旧改项目争夺中，富力输给上海复地，此后该公司内部总结出一条经验——不碰外地的旧改项目，原因是他们在外地的政府关系“没有那么好”。
完美错过一线红利
珠江新城是富力崛起的关键。
2003年，广州市发布《珠江新城规划检讨》，珠江新城开发由此启动，富力重仓押注。
2003年9月30日，富力以7.7亿元独揽4幅地块，楼面地价仅2380元／平方米。之后一年内，富力又拿到3块地，总建筑面积达到52万平方米。
富力放言，珠江新城的地“出一块拿一块”。此时富力全年销售额仅约60亿元。
由此，富力成为珠江新城最大的地主和业主，珠江新城成了富力新城。
2007年，富力地产以161亿元销售额排名第四位，仅次于万科、绿地和中海，居“华南五虎”之首。
此时的富力，已经走出广东，急剧向全国扩张，在北京、天津、成都、重庆等地拿下大量商业地块。
富力试图效仿新鸿基和万达，通过商业物业来平衡住宅物业可能出现的风险。
然而，其商业地产品牌影响力没能打响，也缺少像万达那样，通过售卖商业物业周边的住宅物业来补充营运资金的成熟操盘经验，现金流问题出现。
2008年，富力商业地产和住宅地产开发速度比例高达1∶1，资金链几乎绷断，一度陷入破产危机。
当时李思廉跟员工讲，“（我们）要撑过明年”。
所幸，在全球金融危机之下，中国政府推出四万亿刺激政策，房地产市场快速回暖，富力渡过难关。
2014年前后，又一轮新调控来临，富力一朝被蛇咬，十年怕井绳，拿地策略保守。李思廉说，一线城市大家都想去，但是地太贵，富力的拿地策略是布局省会城市，而且不拿高价地，不拿地王，拿地的平均溢价率不超过30%。
这使得富力除了在上海有三个商业地块之外，基本没在一线城市拿地。2015年政府调控放松，一线城市房价飙涨，富力完美错过这波行情。
而今，富力又重新押宝老本营广州市旧改项目，2019年3月14日，中标广州白云区陈田村城中村改造项目。
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