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落伍多年的招商蛇口 给2000亿货源就能扭转颓势吗

  等了多年,谈判了多年,前海地主招商蛇口终于迎来了实质性利好。近2000亿货源、近千亿土地价值,能否挽回招商蛇口曾经在地产江湖的失落与内耗?

  作为特区中的特区深圳前海最重要的“地主”招商局集团,政府与企业间的土地整备已经进行了数年,而今这些在深圳寸土寸金的资产终于有了实质性利好。

  如果从房地产江湖更长的时间来看,背靠母公司最具资源优势的招商蛇口(001979.SZ)无疑已经落后很多年了。跟同时期相比的另外一些地产大鳄们,招商蛇口早就在持续花落。曾经的“招保万金”之首,远远弱于万科、保利地产。即便是与同类型的华润置地(01109.HK)相比,也差距甚远。

  12月24日晚,招商蛇口发布了《关于签署前海土地整备协议的公告》和《关于签署合资合作协议的公告》,对前海片区土地的土地整备实施方式、补偿价值、土地使用权置换方案以及后续合资合作的实施方案进行详细说明。

  据投资者网研究员了解,这是前海土地整备以来,首次披露关于前海土地面积、土地价值评估、土地收益等细节。

  前海土地带来直接利好:1850亿元权益货源和925亿地价

  公告称,合作协议主要包括土地整备和合资合作两个阶段。土地整备阶段,由前海管理局根据《土地整备协议》的约定收回前海土地整备范围内原19家持地公司原规划下的全部土地使用权,计算得出土地补偿价值约432.10亿元;再由前海管理局向招商蛇口控股子公司招商驰迪置换价值等于上述补偿价值的新规划下的土地使用权。该部分置换用地及前海管理局收回的经营性用地,将一并纳入合资合作范围。

  在合资合作阶段,招商蛇口控股子公司招商前海实业和前海管理局下属前海投控将各自获得的合资合作范围内新规划下的持地公司股权注入合资公司,通过现金对价补足实现50%:

  50%的股权比例,并由招商蛇口合并财务报表。合资公司将负责开发建设合资合作范围内全部的用地。

  根据公告,招商置换用地面积约为42.53万平方米,总建筑面积约为212.9万平方米;前海作价出资用地约50.14万平米,建筑面积约为284.86万平方米,合计用地面积约92.67万平米,总建筑面积约497.76万平米。

  该次前海土地整备评估与合作将对招商蛇口在财务和销售方面产生什么影响?投资者网研究员日前就相关问题发送到招商蛇口董秘刘宁、证券事务代表陈江邮箱,但截至发稿前,并没有得到相关回应。

  华创证券首席房地产分析师袁豪说,合资公司旗下合计建筑面积约497.8万方,对应评估地价约925.3亿元。

  国信证券首席房地产分析师区瑞明给出的招商蛇口该货源估值在1850亿元。

  6年谈判路:前海土地整备并不容易

  不管是1850亿的权益货源,还是近千亿的地价评估,招商蛇口的土地变现能力似乎得到了市场认可。但,何时能变现,或者未来市场预期如何,甚至于一直以来的前海地块为什么没有为招商蛇口带来业绩利好,也颇令外界疑惑。

  有深圳地产业内人士就告诉投资者网,“机构的鼓吹并不大,最直接的感受是招商蛇口多年来业绩处于爬坡状态,即便有那么多核心土地,但并没有给招商蛇口到了好处。反而是,招商蛇口近些年内部异常不稳,也影响了公司发展。招商蛇口错过了最好的发展期。”

  2012年底,深圳市政府宣布赋予前海管理局“非金融领域计划单列市”的审批权限,这预示着原来由深圳规土委承担的前海合作区规划和土地管理职能,交由前海管理局负责,后者将拥有前海开发建设的主导权。

  2013年5月,深圳政府出台《前海深港现代服务业合作区综合规划》,主动提出土地“公转商”的要求。这种被官方称为“创新前海合作区土地整备方式”的做法,揭开了此后政企就土地长达多年协商的序幕。

  《规划》提出,前海合作区内已出让的工业、仓储用地变更为商业、办公、居住用途,符合主导产业要求的,原土地使用权人可以申请变更土地用途。

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