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租客李成向时代周报记者表示，管理员此前向他透露，在半年约满后租金将面临上涨可能，涨幅额度在200元左右，在约满后，自己会考虑换地方居住。
“租金的价格是根据市场决定的，租金调整取决于周边市场的最新情况，并非笼统涨价。”广州泊寓方面表示，近两年整个广州市场的大环境租金是有涨幅的，故大部分的项目是到期租金都会有上浮，确实也有个别项目因为周边条件的变化，市场租金回调，我们对于该阶段到期的客户也会有“降价”。
除了在日常租客管理中颇费心思，在项目具体运营过程中，泊寓也时常碰壁。广州泊寓向时代周报记者举例说明，“比如营业执照的办理，通常用于租赁的物业，其规划用途都是住宅，但当企业做这种规模型的租赁时，需要办理营业执照，但办理营业执照的前提是物业的规划用途为商业。这种传统法规上的冲突，就给规模型的租赁企业办理营业执照带来了不确定性。”
盈利仍需细水长流
比起传统地产业务，发展长租公寓更像是一单“细水长流”的生意，需要有足够的耐心。
“长租公寓业务的盈利性确实有较大差距，虽然泊寓整体出租率目前保持在90%以上，但因为租赁的税费等流通成本较高，目前资金回本的时间还较长，预计在5年左右。”广州万科泊寓方面向时代周报记者坦言。
对于困扰全行业的盈利模式，万科董事会主席郁亮就曾公开表示，长租公寓本来就不应该赚很多钱，主要是解决居住问题。
广州泊寓亦表示，租赁业务更多的是看重发展机会，比如，市场的需求与巨大潜力；租赁业务有较为稳定的现金流；受调控的影响也较小以及客源与传统的即售业务和其他一些新业务之间有较好的适配。
长城证券分析师汪毅向时代周报记者表示，租赁业务的回报周期长，资金周转速度较慢，目前长租公寓行业的运营费用率很高，一般为 40%左右，因此可分配给投资者的收益率也只有 3% -5%。
“前期改造依然是最大的投入，后期的招租渠道和运营与人力成本，也需要长期投入。”广州泊寓方面向时代周报记者表示。
房源的获取在前期改造中至关重要。广州泊寓方面表示，目前是实行轻重并举的方法。轻资产模式表现为集中式租赁，从政府、村集体等业主手中，获取破旧厂房、住宅楼，统一改造成长租公寓进行出租，租约一般为10-15年。
除了轻资产模式，万科也在拓展重资产长租公寓，去年下半年，随着北京等地自持宅地地块的相继入市，万科也在积极获取自持地块。
前期投入大、回报周期长是运营长租公寓的痛点，越来越多的房企也计划通过发行住房租赁专项公司债来为自己输血，万科也是其中一员。
6月11日，万科发布公告表示，其公开发行的住房租赁专项公司债券获证监会核准，本次债券发行总规模不超过80亿元，将分期发行。
为进一步提升市场份额和增加盈利点，万科也正试图从长租业务产品线入手，除了泊寓之外，万科也希望能为不同阶段客户提供长租服务以实现利润的全覆盖。
“广州59%的租房人群是90后。因此，作为面向大片市场的长租公寓，万科首个选择进入的长租公寓细分市场是青年长租公寓市场。同时根据市场需求，万科已经在策划家庭公寓和服务式公寓的产品。”广州泊寓方面向记者如是说。
万科知情人士告诉时代周报记者，万科长租公寓业务分为青年公寓（泊寓）、家庭公寓（禾寓）、服务式公寓三个产品线，为不同阶段客户提供长租需求。其中禾寓致力于解决家庭群体的租住需求，当前已形成完整产品体系与运营模式，首个门店将于2018年可开业落地。
时代周报记者 蔡颖 发自广州 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 万科 |
