新城和旭辉，是华东近十年来蹿升速度最快的地产双子。
两家企业的成长路径十分相似：新城起家于江苏常州，旭辉起于福建厦门。它们都选择在2000年以后把总部搬迁到上海，深耕长三角，并在上市后迎来了规模的爆发，实现全国化布局。它们都迅速抓住了2016－2017年的市场红利期，最终在2017年首次成功迈入千亿门槛，成为中国上升最快的民营房企代表。
2017年，新城控股（601155.SH）合同销售额达1264.72亿元人民币，在克而瑞的房企榜单中蹿到13名的位置，并完成年初 850亿元销售目标的148.79%，目标完成率为行业第一；旭辉控股集团（00884.HK）合同销售额达1040亿元，排行榜中紧随其后位列15名，完成800亿元全年销售目标的130%，目标完成率为行业第五。
2018年，25岁的新城和26岁的旭辉强烈地表达对规模的极度渴求：在对未来五年的规划中，新城希望能进入top10，争取进入top5；旭辉则放话一定要进入top8。“模式很简单，大房企战略趋同，布局、产品和时机上我不认为有太大的明显差别，更多是看每个企业的执行力。不在于谁先进入前十，而在于谁更有后劲。”亿翰智库董事长陈啸天说。
突围千亿
克而瑞分析师沈晓玲认为，新城和旭辉的崛起，一个很重要的原因在于都踏准了市场节奏。
观察两家企业的千亿成长路径，“搬迁总部、上市、深耕长三角和全国化布局”四大动作功不可没。
新城掌门人王振华决定于2009年将总部从常州搬到上海，此前，这家江苏房企的知名度仅限于江苏个别城市。2012年，新城发展控股（01030.HK）于香港联合交易所挂牌交易，新城拥有了重要的海外融资平台。
但对新城而言，融资渠道臻于完善始于“A+H”平台的搭建。由于B股的融资造血功能形同鸡肋，从2007年开始，新城便谋划转向A股市场，历经8年时间后，于2015年12月4日，新城控股完成B转A正式登陆上交所。
在总部搬到上海之后，新城的战略打法是深耕长三角。时至今日，市场空间巨大的长三角依然是新城最为核心的布局市场。2017年年报数据显示，长三角区域贡献了79%的销售额，土地储备占比高达56%。而随后，新城提出了“以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张”的“1+3”战略布局，目前进驻城市已超过60个，在突破千亿规模至今也初步完成了全国化布局。
再看旭辉。成立于1992年的旭辉，掌门人林中在2000年作出了重大战略调整：将总部从厦门移至上海。2012年，在上海已经发展了12年的旭辉在香港上市。
长三角同样是旭辉的重镇。2017年，长三角区域贡献了62%的销售业绩。也是在去年，旭辉初步完成了全国化布局：首次将触角伸到华南，新进入香港、东莞、中山、厦门、南宁五地，新进入18个城市，全国进驻城市一下升至40个，形成“长三角＋环渤海＋中西部＋华南”的战略分布。
经济观察报对比了两家2012年至今的销售额，一个共同点是，2015年之前，两家的销售额均属于略有增长，新城规模略高于旭辉，但到了2016年—2017年这一时期，两家均实现了翻倍式爆发增长。新城2016年的销售额由2015年的319亿元上升至650亿元，同期旭辉则由302亿元上升至530亿元，2017年双方的增长速度再次加快。
除踏准市场节奏之外，新城和旭辉的另外一个共同点是土地获取成本相对便宜，但由于城市布局有区别，目前新城的成本要低于旭辉。
2017年新城新增土地储备的平均楼面地价3175 元/平方米，总土地储备平均价格低至2905元／平方米。旭辉2013年至今的新增土地平均楼面地价分别为 4467元、7496元、6713元、3710元，但是2017年新增地块平均楼板价高达8206元/平方米，是2013年以来最高水平。
因此，即便是高速扩张期，两家企业的盈利水平也高于多数同行，是激进房企中的财务稳健派代表：2017年年报数据显示，新城归属于上市公司股东的净利润为60.29亿元，比上年同期增长99.68%，公司整体平均融资成本为5.32%，净负债率63%，毛利率上升8个点至36%、净利率提升至15%；旭辉2017年净资产负债率为50.9%，计算上永续债提升到70%，平均融资成本5.2%，毛利率29.7%，核心净利率12.8%。“一般认为，房企净负债率在60%－80%之间，是我们认为非常好的水平。旭辉长短期债务比为2.62，相比2016年有所改善，现金短债比为2.52，短期内无还款压力。新城长短期债务比为1.96，与去年基本持平，现金短债比上升为1.70，短期无偿债压力。这些财务控制数据两家都还不错。”沈晓玲分析说。
各有优劣
虽然成长路径相似，但在具体的战略层面，旭辉和新城的打法有明显区别。
在克而瑞驻香港研究总监洪圣奇看来，旭辉主要靠精准判断土地周期来实现千亿，新城则主要靠之前一波二线的土地储备集中兑现而产生的千亿。
两家此前风格迥异，也各有优劣。旭辉早年号称只深耕一二线，林中被一些业内人士视作是地产老板中对周期最有研究的人之一，他多次在不同场合提过“逆周期”拿地法则，所谓“逆周期”，是指避开市场高热期，土地市场火热时少买地，市场转冷则多买地，比如旭辉曾判断北京2014年下半年至2015年上半年为最佳拿地窗口期，其在此期间低价在北京获取了超过10幅土地。“坚持旭辉的不错、不贵、不漏，地买错了对旭辉来说就是最大的灾难。2016年我们不在一线城市和热点二线城市拿地，2017年我们又避开比较热的二线城市和三线城市拿高价地。”林中说。
2017年应该是旭辉认为可以拿地的窗口期，数字即可证明这一点。去年旭辉收购了78幅地块，新增面积1320万平方米，新增货值达3000亿元。更令人感到惊讶的是土地投入金额，根据克而瑞数据，旭辉2017年拿地总金额1083亿元，这一数字甚至超过了其全年销售总额。
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