来源：观点网 刘子栋
华润万象生活所管理的购物中心规模，仍在继续增长。
截至2025年末，在营购物中心数量从一年前的118座增至135座，在管建筑面积同步扩大至逾1489万平方米。
在商业地产行业普遍语境里，企业规模增长往往伴随着微妙的代价。
据了解，规模陷阱的典型症候是，管理半径急剧拉长，运营的精细度开始让位于扩张的速度；租金单价与出租率之间出现此消彼长的拉扯；现金流被新项目的前期投入持续吞噬。
最后，商业模式的护城河在边际效益递减中变得脆弱，尤其在目前零售消费环境还不算太明朗的情况下。
然而，这家拥有深厚国资背景的头部商管企业，在规模持续外扩的同时，却未滑入这个隐秘的陷阱。
华润万象生活呈现出的是另一种“雄心勃勃”的叙事。
这在当下的商管行业并不常见，因为考验的不是简单的项目复制能力，而是体系化的运营中台能否在规模膨胀时持续输出标准化甚至差异化的管理能力。
分化市场的优等生
华润万象生活显然做到了。
财报显示，2025年全年，华润万象生活实现营收180.22亿元，同比增长5.1%，得益于商管经营规模效应加强及效率提升，整体毛利率同比增长2.5个百分点至35.5%。同时，核心净利润增长13.7%至39.5亿元。
180.22亿元收入中，商业航道业务收入69.6亿元，同比增长10.1%。当中，购物中心业务板块收入47.68亿元，较上年同期增长13.3%。购物中心来自运营的收入增长了12.2%到32.75亿元，来自分租的收入则增长了35.7%到10.59亿元。
期内，购物中心业务毛利率高达75.9%，较去年同期的72.6%有所提升；购物中心来自运营部分的毛利率更达到82%。
与之对应，华润万象生活目前在管的135个购物中心，去年实现零售额2660亿元，同比增长23.7%，可同比增长12.2%，全面跑赢3.7%的社消零总额增速。
其中，重奢项目零售额同比增长18.5%，可同比增长15.3%；非奢项目同比增长26.9%，可同比增长10.4%。
图片来源：华润万象生活业绩发布PPT，商业客截取
推动业主端租金收入同比增长16.9%至307亿元，NOI同比增长17.8%至201亿元，NOI Margin亦同比提升0.6个百分点至65.7%，且达到近年来最高水平。
从华润万象生活最大的业主和母公司华润置地看，后者共持有98座购物中心，并全部交由华润万象生活管理。
资料显示，2025年华润置地自持的购物中心实现租金收入219亿元，同比增长13.3%。在营项目规模效应持续，令营业成本及两费占比分别下降1.3个百分点和2.6个百分点，让毛利率及经营利润率分别升至77%及63.1%。EBITDA成本回报率表现为9.8%。
期末这98座购物中心整体出租率保持在高位，较2024年末提升0.3个百分点至97.4%。
租售比平衡是购物中心经营工作的重难点，关系到租户毛利与商场租金收入，这是矛盾冲突的。因此对商场运营方来说，通常做法是尽量提升项目的零售额。一般来说，健康的租售比在10%-15%。
截至2025年末，华润置地自持购物中心租售比录得11.5%，较2024年的12.2%出现一定下滑，其实也录得了2021年以来的低位，2021年的数据为13.0%。
相关数据的表现为，期内华润置地自持购物中心零售同比增长22.4%，但租金同比增幅只有15.9%，两者较2024年继续拉开差距。
就目前来看，租金收入和零售额的绝对额仍在增长。在消费市场复苏斜率并不陡峭的背景下，零售额的增长往往需要更强的经营动力，而租金成本的有效控制，能够提升商户的存活率与续租意愿。
图片来源：华润置地业绩发布PPT，商业客截取
总的来说，购物中心经营不是零和博弈，华润万象生活作为经营方也更愿意通过与商户一起“做大蛋糕”，实现更长远的增长。
