还有什么选择？
但有业内人士向商业客分享，出让条件中“须在AT111321地块引进一家高端时尚百货运营企业”，可能无需严格地抠字眼，“高端时尚百货运营企业”的说法或存在一定弹性空间，也可以理解为“零售商业”。
从这个角度，华润万象商业无疑是紧随其后的有力竞争者。这家央企旗下的商业平台，正以前所未有的速度重仓广州。
目前，华润万象已在白鹅潭落地广州第一座且是M1重奢定位的万象城。据最新消息，项目现时进展顺利，主体结构已实现封顶，预计将于2026年下半年开业。
另外，于2023年拿地的长隆万博项目，原规划打造“万象天地之上、万象城之下”的全新定位商业。但在最新发布的广州市2026年重点建设项目计划里，该项目被命名为“万象城”。
短时间内落地两座万象城，华润万象商业展现了对广州的雄心。但也正因如此，广州能否容纳得下三座万象城，或者说两座重奢万象城是个问题。
以华润过去的布局逻辑看，一方面，通过华润万象生活以轻资产模式积极扩张的都是非奢赛道项目，重奢项目向来追求自持。
另一方面，在“一城多汇”、“多城多汇”策略指引下，华润万象商业在不少重点布局城市落地了“万象城”、“万象天地”、“天地系列”“万象汇”等多元产品体系，但在一座城市内布局两座重奢万象城，是十分罕见的操作。
就算在杭州、武汉、西安、郑州等拥有两座万象城的城市，也只是一座M1、一座M2定位的配置。
现时，华润置地只在深圳开出了深圳万象城、深圳湾万象城两座重奢商场的“双子星”模式。但两个项目开业时间相距较远，深圳万象城是于2004年开业，深圳湾万象城在2018年开业，且“完全体”实际是在2025年9月才最终呈现。
未来按照计划，重庆也将成为拥有两座重奢万象城的城市。不过，第二座重奢商场——重庆中環万象城开业时间也是2027年，新老项目开业时间相隔近13年。
依此判断，就算广州完全能容纳多几个万象城重奢项目，抑或越秀地产有可能考虑出让商业项目所属地块部分权益，但华润进入马场的可能性仍不算特别高。
再看港资力量——新鸿基地产与广州渊源颇深，开发的天环广场、IGC天汇广场已成为天河商圈的标杆商业。
更重要的是，新鸿基地产拥有重奢商业的成熟产品线：上海IFC、上海环贸iapm、香港IFC Mall均是其代表作。但问题在于，新鸿基地产发展策略更倾向于“重资产持有、长期运营”，如上所述，如果越秀地产有办法分拆部分地块，新鸿基地产或许是可选项。
只是相比飘渺的“马场商业”，新鸿基地产目前在广州已落地的商业项目“南站ICC”，也需要着重推进。
对于另一位港资重奢玩家太古地产来说，亦同样是“精力”问题。该公司在广州现已落地一个重奢项目“广州太古汇”，一个储备高端项目“聚龙湾太古里”。
虽然在同一座城市运营两个重奢项目对于太古来说并非难事，例如在上海就有前滩太古里和兴业太古汇双核驱动——只是对投资回报周期有严格要求的太古地产，要在短时间内在广州再落地一个重奢项目，不是件容易的事。
恒隆地产是另一种可能性，作为内地重奢商业的头部参与者，恒隆在上海、沈阳、无锡、昆明等城市的恒隆广场均占据了当地奢侈品消费的制高点。
但恒隆集团向来强调“财务纪律”，目前重心更多放在通过轻资产或租赁模式对上海、无锡等已有项目进行升级拓展。对于新进入一个一线城市，态度趋谨慎。
此外还有九龙仓集团和香港置地，虽然都有自己成熟的重奢商场产品线，但两个企业的主要优势都位于香港，内地市场主要任务是“守业”。鉴于目前的竞争环境和时间约束，两家企业入局的可能性较低。
至于K11，在香港尖沙咀落地有重奢标杆项目K11 MUSEA，但对于如何将高端品牌资源带来内地市场，尚在摸索之中。
而且，鉴于母公司新世界发展目前面临的困难，K11近几年基本不会继续做太大拓展，当前在广州最主要的精力可能还是分配在广州K11的升级上。
总体而言，上述几位商业运营商，似乎都没有SKP那样迫切在广州“占位”的需求。
即将到来的“混战”
无论马场最终花落谁家，一个确定的事实是，广州重奢商业“太古汇独舞”时代已经终结。
过去十年，广州一直是北上广深四大一线城市中重奢供给最稀缺的那个。
当北京有SKP、国贸商城、王府中环、三里屯太古里多足鼎立，上海有恒隆、IFC国金中心、港汇恒隆、兴业太古汇+张园、前滩太古里群雄逐鹿，深圳有罗湖万象城、深圳湾万象城稳坐头把交椅时，广州能够拿得出手的顶奢商场，只有天河路的太古汇。
2025年太古汇102亿元销售额固然亮眼，但这恰恰反衬出市场的供需失衡，大量高端消费需求被挤压到了单一项目，其余不少购买力则外溢至香港、三亚或海外。
这一局面将在未来三年内被彻底改变。
聚龙湾片区太古里已进入建设快车道，预计2027年前后亮相。这个位于白鹅潭的项目，总规划面积约15万平方米，将延续太古里“开放式街区”形态，与珠江景观带深度融合。
项目已于2025年12月初步开街，初步带来更强调生活方式和体验式消费的品牌，但鉴于“无奢不太古”的惯例，聚龙湾太古里注定将与北京三里屯太古里一样，逐步走向重奢定位。
太古汇作为广州现有唯一重奢商场，以约13.8万平方米的体量，2025年获得正向增长的超百亿销售额，成绩稳定。
目前，项目“汇坊”部分完成对文和友清退后，正在推动升级改造工程。2024年拿下的二期即“广州文化中心”部分，也正在推进开发，2027年底完工后会为广州太古汇提供强大的助力，令其商业体量提升至18.4万平方米。
白鹅潭万象城同样值得期待，作为广州首个重奢万象城，商业面积26.9万平方米，规划引入包括Hermès、Louis Vuitton等在内超500个项目。
位于珠江新城花城汇的广州K11开业已逾8年，也在酝酿新一轮迭代。虽然体量较小仅约7万平方米、重奢比例不高，但在艺术策展和年轻客群运营上积累了一定口碑。
近年随着市场格局变化，K11正通过品牌升级或门店扩容来加固防线，向重奢升级。目前，项目与开云集团加强合作，引入GUCCI、brunello cucinelli、Balenciaga、TOM FORD、balmain、TOD’S和Christian Louboutin、Yohji Yamamoto等奢侈品牌。
项目间竞争的白热化将直接传导至品牌端，对于头部顶奢头部品牌而言，在一座城市开出第二家、第三家门店已是标配。但品牌的开店节奏和资源分配是有限的，谁能抢到“广州下一家店”，谁就能在下一阶段的招商中占据先机。
这意味着，在白鹅潭万象城、聚龙湾太古里先行的情况下，马场地块必须在品牌谈判中拿出足够的能力——SKP应该有这样的招商能力。
据最新未经确认的市场消息，越秀地产将于3月2日举行马场项目签约仪式，让我们拭目以待。
来源：观点网 刘子栋
