“欠租换减租谈判”失利
大商在3年前就萌生退意？
大商要抛掉金博大店绝非一时冲动，而是至少已酝酿了3年。
2018年1月，大商郑州地区集团某高层曾告知大河报·大河财立方，因难以承受金博大店租金，该公司已多次向信达发起沟通邀约，希望就房租价格重新磋商。多次沟通失利后，大商或已先行暂停房租支付。
同年4月28日，因“房客”大商由2017年12月25日后未正常支付租金，“房东”信达资产(河南省金博大投资有限公司是其全资子公司)把它告上了法院。
2019年5月25日、9月29日，郑州市中级人民法院、最高人民法院，分别就“河南省金博大投资有限公司与大商股份有限公司房屋租赁合同纠纷”下达一审、二审判决书。一审判决大商向信达支付租金70646564.04元、违约金10872701.3元，共计约8152万元；二审维持一审原判，并判决大商担负案件受理费693375.70元。
这场官司释放了两个核心信号：其一，这场官司让大商多赔进去了约1200万元；其二，2017年12月25日后，大商公司未再向金博大公司支付租金。
以“‘欠租’换降租”，是国内零售业心照不宣的一种博弈手段。在该事发生前，大商在郑州已有多个操作先例。
2016年4月，大河报刊发《大商郑州金博大店亏1.64亿 曾4.21亿天价租下经营权》一文，报道了当时大商超市郑州嵩山路店遭遇“封门”风波，即因其与兰德置业发生欠租纠纷而起。几乎同时发生的同类事件，还有大商紫荆山百货店、大商天明路店等。此外，大商郑州发展部高管在当时选择离职。据大商内部人士称，“谈判降租”任务艰巨，是该高管辞职的重要原因之一。
交不上房租的根本原因，是大商郑州地区集团旗下门店经营业绩下滑。
从宏观方面看，这是互联网消费对实体商企的现实冲击，击败了跑马圈地、占山为王的“二房东”商业模式。
但从个例看，2015年7月，大商集团对大商郑州地区集团管理团队“大换血”后，“接班团队”在经营区域市场时磨合得并不顺畅，业界对其环境判断失准、区域战略失策、利益处置失败等方便的评价，也在今日闭店中得以印证。与之对应的现象是， 2016年至2018年，大商在郑州市场门店频频出现“总部要求”与地域文化不兼容，新账期升级加深“零供矛盾”，以及裁员降薪高管流散等。
“不适”症状难解，并不断加持，无疑催化大商郑州地区集团迫近系统性风险，品牌商由门店撤场则成为最直观表现。
以大商金博大店为例，据大商股份财报显示，截至2015年末该店合作经营品牌为305个，至2016年末品牌数为234个，至2017年末为216 个，至2018年末为 186 个。
“缺了货、少了客”，大商金博大店就此陷入恶性循环。于是，在2017年12月，大商以欠租方式寻求与房东信达资产重新谈判，即是手中为数不多的选项。
大商集团总裁亲自挂帅
“拯救”郑州公司
在做出今日决定前，大商集团为“抢救”郑州金博大店、郑州地区集团努力过。
2019年元月，大商集团总裁吕伟顺即来到郑州，亲自兼任大商郑州地区集团董事长。吕伟顺是大商与郑州金博大城的“系铃人”。2006年，吕伟顺作为实际操盘手，主持了大商团队参拍“郑州金博大城物业经营权”，招纳原金博大购物中心经营管理团队班底，稳定原供应商体系，由此，奠定了大商在河南市场发展基础。
2009年1月，大商集团成立郑州地区集团；至2014年，大商集团在河南省已布局29家店，2013年度销售破“百亿”，大商郑州地区集团在其中占据多数。
“对大商在河南市场的‘一草一木’，吕伟顺总裁都非常熟悉。过往10多年，公司在全省市场上开出的几乎每家店，他都会关注。”大商郑州地区集团一前高管坦言，未曾料到，时隔数年后，竟需吕伟顺亲自挂帅来“拯救”郑州公司。
事实上，吕伟顺抵郑后，大商集团与之同步实施了对郑州地区集团高管团队再次“大换血”。大商集团大庆地区集团副总裁邵泰杰，调任大商郑州地区党委书记、副总裁；大商沈阳地区集团副总裁陈敬霞，调任大商郑州地区集团总裁。此后，沈阳、鞍山、大庆等大商既有强势区域援兵，不断向郑州驰援。
金博大店作为大商入豫的旗帜，必是被“抢救”的第一对象。但无论是房租成本、遗留旧疾，还是团队跨地域作战的适应力，在今日呈现出即是“抢救未果”的现实。
2019年7月，大河报·大河财立方曾经在大商金博大店注意到，该店空铺率已高达50%以上。一层西区封闭，四层几乎整层空置。
2019年，大商金博大店拿得出手的变化案例，是当年7月，河南麦迪逊商业管理有限公司与大商郑州地区集团签约，以联营模式合作大商·麦迪逊城市奥特莱斯金博大店。该店位置是在大商金博大店内1层局部、2层~4层。简单理解，这家店成为该购物中心最大的“租客”，同年11月末投入运营。但是，今日大商宣布闭店也将入驻不足4个月的麦迪逊城市奥莱带入困境。
丢掉金博大店，大商会损失几何？
从单店投资角度看，这会涉及与房东、自有员工、品牌商户、供应商等多方赔偿，扫尾损失尚未可知。
但由大商的视角看，损失了金博大店，或意味着其在郑州市场“断臂止损”。此前，该店连亏4年、合计约亏5亿元。该公司在2019年8月发布的半年报显示，大商金博大店净资产约-1.158亿元、净利润约-7891万元。这意味着，在即将发布的2019年年报中，该店仍将大概率继续亏损。
另需看到，金博大店在大商郑州区域的“广告牌”价值已消耗殆尽。曾因2006年“天价租金”进驻金博大，大商在国内零售业一战成名，并在过往14年为大商支援了属地管理团队、供应链、品牌商资源，以及各家“房东”所获超值品牌溢价。而今，当实体商企、传统百货经营模式增长式微，大商迟迟未拿出新的改进型业态，门店收缩较大，因而，丢下这张吞金的“广告牌”，亦在情理之中。
“大商在过往13年向‘房东’信达资产支付租金约19亿元，买金博大城8万平方米经营物业，似乎也够了。”一大商郑州地区集团前管理层称，这种合作状态早已注定结束，只不过等来了一个迟来的结果。
（来源：大河报记者 杨霄 丁洋涛 陈沛 陈玉尧 摄影/马腾飞 朱哲）
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