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当时疫情逐渐受控后，2003年7月，我国的香港和台湾资本市场几乎同时颁布了REITs相关条例，为REITS发展奠定了基础。相对于短期手段而言，公募REITs更像是长期稳定市场和信心的压舱石，从国际及中国港台REITs市场的诞生背景看，经济下行、不动产市场疲软带来资产价格下行风险，都是催生公募REITs登上了历史舞台的重要因素。
全天候楼市：一线城市有些大型购物中心租金回报稳定，在境内资本市场现有规则下，如何大规模推进资产证券化?
答：类RETIs与传统意义上的REITs是有一定差距，改变这一局面，要做三件事：
一是在房屋登记办法中增加房屋信托登记。按信托法，信托以登记为生效要件，但各部门均未制定财产信托登记办法，以致于财产信托都不能生效。信托不生效，信托财产的独立性就无法成立，就不能保证资产的安全。而设立房屋信托登记，只要建设部修改房屋登记制度就可以，修改信托登记制度从立法上，只要建设部自己修改就能实现，是最简便的立法手段;
二是明确房屋信托不属于财产转移，不必缴财产转让的各种税。这样的立法也只要税务局发出通知即可，也是简便的立法。这样就能解决REITs中的资产转移的税负问题;
三是允许公募基金投资类REITs。目前类REITs的问题之一资金规模，商业房地产是资金密集型行业，具有投资周期长，投资规模大的特点，一般大众很难参与，私募基金200人上限的限制，使大额资金的募集只能找大的机构投资者，如果是普通中小投资者就无法募集到足额的资金。
而扩大募集金额的办法就是增加投资者数量，允许公募基金投资类REITs。中国目前有10万亿元规模的商业不动产市场，将这些存量通过资产证券化形式增强其流动性，可以帮助企业更高效地利用资金，一旦推广开来，商业地产格局有望发生根本变化。
全天候楼市：在资产证券化市场不够发达的背景下，疫情的冲击会不会导致出现商业地产大宗交易市场出现更多的并购?
答：短期疫情的冲击可能会刺激优胜劣汰的并购。但从未来商业地产最大的挑战是自身的变革。
近几年，电商的崛起，对传统零售业造成了巨大冲击，从而改变了整个商业地产营运模式的变革，商业地产从原先以零售为主的业态逐步转向以体验式为主的业态。如今，在当前疫情情况下，市场已经出现了许多变化，比如教育培训类业态转成线上后接下去可能会从实体店中退出。可以说，本次疫情使得体验式商业业态模式发生新的改变，将引领商业地产再次走向新的变革。
全天候楼市：未来一段时间，外资除了布局北京、上海的优质项目，会不会下沉到二线甚至三四线城市?
答：以全美最大商业地产运营商西蒙地产为代表。西蒙于1993年上市，其前身为1960年创立的购物中心开发商MSA，后来通过一系列收购扩充资产管理半径，目前西蒙地产成为美国最大的零售业REITs;
外资机构对国内商业地产的收购始于2000年初，主要集中在一二线城市的核心地段。从2011年起，外资商业地产投资除了布局北京、上海，部分已下沉到二线甚至三四线城市，如凯德、沃尔玛、乐天玛特。
目前一二线城市商业地产去库存压力仍存，但一二线城市的商业地产流动性好，三四线城市商业地产市场很大但利润很薄，传统商业业态增速放缓，导致外资比较审慎。在一二线城市的购物中心趋于饱和、竞争激烈、成本攀升的形势下，三四线城市是未来10年商业地产的机会，但主要竞争者将是国内的开发商。
（来源：微信公众号全天候楼市） 共2页 上一页 [1] [2] 关注公号：redshcom 关注更多: 商业地产 |
