昆明商业地产5大风险
体量最吓人
对于昆明商业地产,最大的危机,首当其冲的是体量。数据显示:截至2013年,昆明全市商业面积达到1400万平方米,人均商业面积达到2平方米;按照目前的规划开发,预计3-5年后商业面积将超过1970万平方米,人均商业面积将达到2.89平方米。
但人口增速还远远跟不上商业的增速。在他看来,大规模商业地产开发,已经让昆明完全进入商业红海时代,竞争日益激烈。同时,国内外巨头抢滩昆明,竞争也同样残酷。他说道:“以前都说狼来了!这回狼真的来了!”恒隆、万达、协信、华润都是狼。
对于昆明很多没有商业地产开发经验、没有商家资源、没有廉价资本的开发企业而言,困难可想而知。另外,电商凶猛,实在是不容忽视。2012年仅仅企业对个人的消费,已达1.3亿元,未来将有30%的增速。为此,很多实体店扩展已逐步放缓。数据显示,李宁已累计关店达1200家,沃尔玛、王府井洋华堂等超市百货也出现关店潮。
这样的局面,也就很容易造成昆明商业项目定位不清、同质化、招商难、开业难的现状。也因为以上的因素,昆明的商业地产多是产权和经营权的分离,后期想要运营管理成本也就越来越高,想要经营好也就越困难。
现在,很多商业项目只出售不持有,商业物业产权和经营权完全分离,难以形成统一规划及运营管理,后续操作难度大、风险也就更大。
昆明商业地产4大机遇
资本最难搞
在梅永丰看来,电商冲击下商业地产商纷纷向体验转型。为了加强体验很多企业已经走在了前面。诸如华润五彩城斥巨资引入美国第二大主题乐园史努比乐园,上海仲盛广场引入星期八小镇职业体验馆,万达提出去服饰化,餐饮占比50%,体验大行其道。
其次,另一个机遇是多中心化或商业社区化。“现在,很多企业做商业地产没有上百万平方米的商业体量,都不好意思说自己是大盘。但现实的情况是一般的购物中心10万平方左右的商业项目经营的是最好的,越大死得越惨。未来将更多形成以区域型、社区型为主的生活圈,就近消费将越来越普遍。万科2049五玠坊、大拇指广场、深圳绿景荟等都是未来商业地产项目”小而精“的新思路。
当然,有了电商加盟的商业地产。如何弥补线上体验不足,线下便利不足?商家线上与线下结合,实体体验与网络销售互动,将形成未来的新销售模式。
事实上,对于任何一个商业地产运营企业而言,资本一直都是瓶颈所在。但就目前来看,比较好的方式就是REITS。凯德将中国商业物业在新加坡REITS上市,越秀地产破冰首试RIETS,海印有望以5年租金为抵押,进行融资。这样的一些商业运作模式,都将让企业获得更多的廉价资本,这也是企业资本经营的方向。
嘉宾观点
昆明大田宥房地产开发有限公司总经理孟少军
体验型购物中心是趋势
“未来1-2年之内,真正的体验式购物中心将在昆明出现。”孟少军说。 共5页 上一页 [1] [2] [3] [4] [5] 下一页 汉博朱友军:商业地产做得好的只有两三家 北京商业地产冲动的惩罚:卖不出“特色“没饭吃 金地商业地产困惑 商住项目1∶15比例失调 娃哈哈、苏宁等各诸侯涌入 商业地产现结构性失衡 中国式商业地产投资 一线城市商铺仍是投资热点 搜索更多: 商业地产 |