来源：观点网 刘子栋
市场寒意未完全消散，但太古地产交出了一份仍能让投资者感到安心的答卷。
3月12日，太古地产公布2025年全年财报，并召开业绩发布会。而在不久前的2月初，该公司事实上已提前披露了旗下项目的全年营运数据。
数据呈现香港办公楼市场去年前冷后暖，太古地产旗下核心办公楼物业虽出租率稳定，但租金仍在下行轨道；另一方面，零售物业则实现全面复苏，尤其是内地标杆项目上海兴业太古汇因“路易号”销售额激增近50%。
因此，太古地产最新公布的业绩数据也基本延续上述趋势。
租金收入轻微下行
资料显示，太古地产期内实现收入160.41亿港元，同比增长11%；股东应占基本溢利录得港币86.20亿元，同比增长27%，一改去年营收、利润双双“缩水”的窘境。
值得注意的是，股东应占基本溢利的增长主要来自非核心资产的出售。
自2018年起，太古地产持续推进“非核心资产处置+资本流转”的战略重塑。而2025年内，太古地产就完成对美国迈阿密Brickell City Centre购物中心及两块相邻土地、香港青衣工厦及港岛东中心43楼楼层等非核心资产的出清。其中，单就迈阿密的资产，该公司就回收了除税前收益约8.71亿港元。
而撇除出售资产的利润后，太古地产股东应占经常性基本溢利为62.60亿港元，同比下降3%。下降也主要与出售迈阿密资产后租金收入的损失有关。同时，香港办公楼租金收入下跌，以及住宅项目销售及市场推广开支增加也对此有影响。
而抵消这些下滑数据的，是中国内地零售物业的稳健表现。
资料显示，按业务板块看，2025年太古地产160.41亿港元营收中，酒店板块收入9.17亿港元，同比增长3.3%；物业买卖板块，由于太古去年在内地推出了首个住宅项目“上海陆家嘴太古源”，因此期内该板块收入大增近23倍至21.1亿港元；
至于物业投资即租金收入板块，太古地产录得130.14亿港元，较2024年134.52亿港元，下跌3.3%；同期，物业投资来自营运的营业溢利为77.12亿港元，同比下滑6.5%。
很难说谁拖了后腿，2025年太古办公楼租金收入52.48亿港元，同比下滑4.4%；零售物业租金收入71.93亿港元，同比下滑2.6%；住宅租金收入4.38亿港元，同样有轻微下跌。
一定要挑一个拖累项的话，那还得是办公楼。期内，太古投资物业公平值亏损从62.99亿港元，扩大至77.16亿港元，其中最主要的就是来自香港办公楼组合。
再分地区看，太古地产在香港并表的办公楼物业组合年内租金收入总额为48.85亿港元，同比下跌4%。
原因主要是受香港整体写字楼市场高空置率及新增供应持续影响，租金面临下行压力。尽管活跃的IPO市场和金融行业的气氛改善，在第四季开始带动租务需求回升，但对业绩的影响有限。
不过太古地产旗下优质写字楼仍展现出韧性。太古在港岛金钟和港岛东鲗鱼涌拥有两个办公楼集群即太古广场、太古坊，都吸引有新租户进场，也有不少现有租户选择续租或扩展空间。
截至年末，太古地产整体写字楼组合租用率为89%。若不计算较新的太古坊二座（73%）和太古广场六座（66%），核心成熟物业的租用率达91%。而且，2026年内太古仅需面临7.6%的租约到期。
另一方面，香港零售物业在2025年实现租金收入总额23.55亿港元，与2024年大致持平。
三个100%持股的核心商场太古广场购物商场、太古城中心、东荟城名店仓去年零售销售额分别上升6%、3%及2%，而香港临时估计的整体零售销售额仅上升1%。而且三个物业于年底的租用率均保持在100%的极高水平，2026年它们大约有2成的租约会到期。
尽管香港写字楼市场面临挑战，但太古在的香港零售业务展现出优于市场的稳定。
已有460亿港元投向内地
内地方面，太古地产内地办公楼物业的应占租金收入总额下跌3%至8.18亿港元，其中控股97%的广州太古汇办公楼期内租金下跌了3%，录得3.63亿港元。
但各办公楼物业的出租率依旧保持相对稳定，广州太古汇为90%、北京颐堤港为93%、上海兴业太古汇为93%。
最重点的内地零售业务，2025年太古地产实现应占租金收入总额53.53亿港元，同比上升2%。三座控股的商场，租金收入总额同比上升3%至46.28亿港元。
其中，北京三里屯太古里零售销售及租金收入总额分别上升11%及3%。该项目刚刚宣布其焕新升级已达成重要里程碑。
