作为拥有庞大企业客户群体和个人高端客户资源的险资机构，未来其有望提供稳定低成本资金，支持项目的稳健运营与价值提升。
交易标的方面，项目所在的黄浦区作为上海核心城区，是上海的金融、商业、文化中心，聚集了大量国内外企业总部、金融机构及高端消费群体，区位优势和资产价值较高，对应的商业物业租赁需求相对稳定且租金水平可观，这也是各方愿意协同布局的核心原因。
据瑞安房地产财报显示，疑似涉及此次交易的企业天地5号、湖滨道2024年全年租金收入约2.34亿元，出租率录得93%。而在2025年上半年，该项目租金收入为1.03亿元，出租率提升至95%高位。
合作的考量
结合瑞安房地产最新业绩及财务状况来看，此次交易的推进是该公司在行业调整期，基于自身经营现状做出的选择。
2025年中期业绩数据显示，瑞房期内实现营业收入20.74亿元，与去年同期基本持平；录得利润8100万元，其中股东应占溢利5100万元，出现同比下滑，净利润率降至3.91%，盈利能力较此前有所承压。
财务层面，截至2025年6月30日，集团资产合计833.92亿元，负债合计434.00亿元，净资产负债率维持在51%，现金及银行存款约55亿元，长期借款达211.72亿元，同时融资端面临一定压力。
销售端，2025年全年集团累计合约物业销售额达79.16亿元，主要依赖上海翠湖天地等核心项目支撑，后续增长动力亟待补充。
在此背景下，此次交易的核心意义在于多维度缓解集团经营压力、提升运营质量，具体可从三方面来看。
一是优化融资结构、缓解资金压力。结合当前房企融资环境，引入保险等长期资金，不仅能直接降低单个项目的资金成本，更能减少瑞安房地产自身的资金占用，盘活核心资产的流动性。
据公告显示，合营企业总出资承诺额为33.002亿元，其中瑞安方面的总出资承诺约为13.366亿元。相较于独自承担项目的全部资金投入，此举可降低瑞房的资金占用，将更多现金流投入到其他核心项目的开发或债务偿还中，优化资金配置效率，缓解业绩增长的压力。
二是缓解外汇风险，实现币种匹配。此前，项目资产的投资及融资主要通过境外控股公司完成，属于境外持股及融资结构，而项目资产的运营收入主要以人民币结算，币种不匹配导致瑞安房地产面临一定的外汇波动风险。
此次转换为境内投资模式后，上海兴侨可直接获得境内银行融资，融资币种与收入币种保持一致，从根源上减轻了外汇风险。
三是借助境内融资利率优势，进一步降低融资成本。相较于境外融资，境内银行融资具备利率优势，可进一步降低融资成本，双重提升项目运营的稳定性与盈利空间，这对于当前融资成本偏高、盈利能力承压的瑞安房地产而言尤为重要。
值得关注的是，此次交易并非个例。事实上，“轻资产”一直是瑞安房地产近年来积极推动的公司策略。
在去年4月，瑞安新天地行政总裁张斌在接受媒体采访时就曾表示：“最近的几年大环境调整，公司不想承担太多的风险，所以会用非常稳健的方式，挑一些策略性地块和合作伙伴打造有影响力的项目，我们非常挑剔合作伙伴，每个项目都是我们擅长做的。”
值得注意的是，瑞安房地产口中的“轻资产”，除目前大家理解的管理输出外，还包括与长期投资者进行股权合作，扩大资产管理组合。
近年，瑞安房地产推动的股权合作案例，就有2023年12月，瑞安房地产以12.06亿元的价格出售上海鸿寿坊项目65%股权售予大家保险旗下鸿瑞寿远合伙；2025年2月，则出让了召稼楼项目30%股权予南虹桥集团。
2025年6月，瑞安房地产宣布佛山岭南新天地项目引入大家保险；同年11月，瑞安房地产与陆家嘴集团、浦东房地产及三林资管成立合营公司，共同开发浦东新区三林老镇城市更新项目。
瑞安房地产的这种合营模式，在保留核心资产的权益和经营权的基础上，通过引入多元资金，优化了融资结构和缓解经营风险，一定程度上有利于实现“轻资产、稳收益”的发展目标。
上海黄浦项目（相信为企业天地5号、湖滨道）是最新一个案例。
来源：观点网 冯彩云
