来源：观点网 冯彩云
项目公司上海兴侨的注册地址为“上海市黄浦区湖滨路150号”，地址与瑞安房地产上海新天地太平桥的“企业天地5号、湖滨道购物中心”对应。
在“轻资产策略”的推动下，瑞安房地产继续推动旗下核心资产的股权优化。
近日，瑞安房地产发布公告，宣布旗下瑞安普通合伙人、上海瑞安等附属公司，及三大外部合作方——加拿大保险及资产管理机构宏利金融（Manulife Financial Corporation）、中国人寿信托、大家保险集团相关主体，共同订立合作协议。
多方拟通过股权转让及架构重组，成立合营企业以持有上海黄浦区核心项目资产，以实现资产持股及投资模式的转换。
具体来看，合营企业成立后，将直接持有项目公司（上海兴侨房地产有限公司，下称上海兴侨）99%的股权，成为项目资产的核心持股主体。
其中，瑞安房地产将通过其间接全资附属公司瑞安普通合伙人、上海瑞安，合计持有该合营企业40.5%的合伙权益，仍为合营企业的重要参与方。
项目资产的具体所指是市场关注的重点，尽管瑞安房地产并未在公告中明示。
该公司仅表示上海兴侨拥有的项目资产包括位于上海黄浦区的办公楼、商场及其他设施，其可供销售及可供出租的总建筑面积约为7.9万平方米。
而据企查查信息显示，上海兴侨的注册地址为“上海市黄浦区湖滨路150号”，地址与瑞安房地产上海新天地太平桥的“企业天地5号、湖滨道购物中心”对应。
图片来源：瑞安房地产二零二五年度中期业绩报告，商业客截取
该项目亦同样显示可供出租建筑面积为7.9万平方米。
回顾“企业天地5号、湖滨道”这个商业综合体的历史，该项目于2013年建设完毕，落成后不久便被瑞安房地产出售予中国人寿信托，交易代价33.23亿元。
2019年6月，瑞安房地产则选择与中国人寿信托合作，引入宏利金融，成立核心+办公楼投资平台SCOV，以约56.9亿元代价，返购企业天地5号、湖滨道，再度持有了这项资产。
再引入一家险资
回溯原有持股结构，上海兴侨由Top Fountain Limited间接拥有，而该公司的股权结构为瑞安房地产持股45%、宏利金融持股45%、中国人寿保险集团公司持股10%。
其中，瑞安房地产并未实现绝对控股，但作为项目核心参与方，需承担外汇波动、境外融资成本偏高的核心风险，收益来源仅局限于项目分红，收益增长空间受限。
同时，境外投资的合规风险、跨境资金流动风险，也进一步压缩了项目的盈利空间。
此次通过合营企业重构后，原有股东的权益通过合营企业合伙权益重新划分，新增大家保险集团作为合作方，进一步丰富了项目的资金来源。
从交易参与方来看，除瑞安房地产及其附属公司外，宏利金融、中国人寿、大家保险三大金融机构通过各自关联主体参与其中，形成了中外资本协同布局的格局。
其中，宏利有限合伙人为于开曼群岛注册成立的有限责任公司，核心业务为投资控股，其最终控股股东为加拿大的宏利金融。
资料显示，加拿大宏利金融集团成立于1887年，总部位于多伦多，是一家全球领先的金融服务集团。
因此，宏利金融作为国际财富管理巨头，可依托其全球网络，为项目办公楼引入国际优质企业租户、为商场导入高端消费资源，提升物业出租率和商业溢价。
中国人寿信托则是于香港注册成立的投资控股公司，最终由中国人寿保险（集团）公司全资控股。作为国内保险行业龙头，中国人寿集团主营各类保险业务、再保险业务及投资控股业务，财务实力雄厚。
大家保险集团则通过大家普通合伙人与大家有限合伙人双重主体参与交易。大家普通合伙人为中国境内注册的有限责任公司，主营投资管理；大家有限合伙人则是在中国境内成立的有限合伙企业，主营投资业务。
