作为拥有180余年历史的老牌英资财团，怡和集团在东南亚市场极具影响力。
1992年，香港置地跟随怡和集团将亚洲时区的股份买卖转移至新加坡交易所进行第二上市，这一举措为后续资本运作与资产整合奠定了基础。
数据显示，2024年港澳市场仅占怡和集团总营收26%，而东南亚市场占比已达60%，香港置地的新加坡基金无疑成为衔接这一区域战略的资本枢纽，进一步巩固了怡和在东南亚商业地产领域的话语权。
此外，怡和集团多元化业务生态也为香港置地的新加坡资产提供了协同优势，旗下文华东方酒店、牛奶国际等业务与香港置地的商业写字楼、商场形成互补。
“商业地产+基金”模式
据香港置地2024年战略披露及本次基金落地动作，“商业地产+地产基金”的双轮驱动战略已清晰浮现，标志着公司正向“开发持有+资产管理”并重的新模式转型。
值得关注的是，这与凯德集团的运作逻辑存在一定相似性，但同时具备自身特色。
凯德模式以“私募基金+REITs”的轻资产闭环为核心，通过引入第三方资本实现资产快速周转与管理费收益增长。
香港置地的转型路径与之类似：2024年，明确宣布告别住宅开发业务，计提3.14亿美元（约合人民币21.74亿元）内地住宅资产减值，剩余58亿资产进入清仓倒计时，未来将全面聚焦超高端商业地产，计划通过基金、REITs等工具将2035年资产管理规模从400亿美元提升至1000亿美元，本次新加坡基金也是这一战略的实质性落地。
值得关注的是，香港置地的基金模式采用“永久开放式架构”，初始阶段仍持有多数股权，既保障了对核心资产的运营控制权，又通过引入第三方资本实现了资金回笼，体现了“重资产打底、轻资产扩张”的特征。
香港置地选择这一模式，背后或有多重因素的共同驱动。
首先是资本回收目标的驱动，公司明确提出未来10年计划回收100亿美元（约合人民币692.42亿元），2027年前完成40至60亿美元（约合人民币276.97亿元-415.45亿元）回收目标，所获资金将用于重投超高端商业资产。
本次基金的成立及滨海湾金融中心第三座的出售，已使其自2024年以来资金回收总额增至34亿美元（约合人民币235.42亿元），达到2027年目标逾八成。而通过基金化运作，香港置地得以在保留资产管理权的同时，实现部分股权变现，快速回笼沉淀资本。
其次是业务结构优化的战略需求，2024年，香港置地香港、新加坡高端写字楼及商场租金已成为核心“现金奶牛”，基金模式的落地不仅能优化资产负债表、降低净债务水平，还能开拓管理费、业绩报酬等新收入来源，减少对资产增值与租金增长的单一依赖，形成更可持续的盈利结构。
在资本循环效率方面，通过基金平台盘活核心资产，这些资金将用于香港置地广场升级、上海西岸中環、重庆中環万象城等新增核心项目投资，支撑未来增长。
2025-2027年，香港置地将有多个旗舰商业项目开业，回收资金可以形成有利保障。
在抗风险与品牌影响力方面，主权财富基金等机构投资者的加入，不仅分担了资产运营风险，还提升了香港置地的资管品牌全球声望，为后续发起更多基金产品、拓展第三方资管业务奠定基础。
但潜在挑战同样不容忽视——作为香港置地首只私募房地产基金，需同时承担基金管理与物业运营双重职责，对跨部门协同、投资者关系维护、合规风控等能力提出更高要求，而公司此前缺乏大规模基金管理经验。
来源：观点网 宓瑞祺
