来源：电商派Pro 李响
刘强东的资本棋局，从来不只着眼于当下。
在接连推动京东物流、京东健康等企业成功上市后，其战略版图中的另一重要支柱“京东智能产发股份有限公司”（简称“京东产发”）时隔近三年再次向资本市场迈进。
李响了解到，京东产发于近日再次向港交所递交招股书，重启IPO进程。这一估值约550亿元的独角兽，距离上市越来越近。
图源：京东产发招股书
公开信息显示，截至目前，刘强东已拥有京东集团、京东健康、京东物流、德邦物流等4家上市公司，加上已经退市的达达集团和2025年12月通过上市聆讯的京东工业，其已先后拿下六家上市公司。
若此次京东产发能成功上市，刘强东将迎来第七家上市公司，其资本棋局又将落下另一枚关键棋子。
话到这，相信不少人都会疑惑，为何冲刺上市的会是京东产发？
其实原因很简单，京东产发早已成为京东生态里低调的“隐形巨人”。
作为京东集团旗下的现代化基础设施开发及管理平台，京东产发2012年成立，直到2018年才开始独立运营。
多年来，京东产发主要聚焦于物流园区、产业园区及其他基础设施开发与管理，其商业模式可以概括为“轻重结合”，不仅自有和管理大量基础设施，还通过设立和管理基金来扩大资产管理规模。截至2025年9月，其基金管理规模已占到资产管理总规模的33.7%。
图源：京东产发招股书
从财务数据看，京东产发2023年、2024年营收分别为28.68亿元和34.17亿元，2025年前9个月收入达30亿元，同比增长21.2%。公司目前处于亏损状态，主要原因是投资物业及持有待售资产的公允价值出现较大变动。
图源：京东产发招股书
相较于其他同类主体，京东产发最具突破性的创新，在于打造了一套独有的资本循环模式，核心是将物流资产的开发、管理、所有与使用四项权利进行清晰拆分。
目前，京东产发已搭建起多元基金矩阵，涵盖五只核心基金、一只开发基金、一只收购基金和一个合伙投资平台，还拥有在上交所上市的一只基础设施证券投资基金。
通过不同的基金投资策略组合，京东产发可以在资产的各阶段进行资金循环利用，从而为新项目开发提供资金。
客户群方面，京东产发已从最初的京东物流等内部客户，拓展至第三方物流、电子商务、制造、零售等新经济产业。
招股书显示，2025年前9个月，来自外部客户的收入贡献已达到62.5%，客户群涵盖宝马等制造商，本来生活等电商，良品铺子、永辉超市等零售商。
图源：京东产发招股书
从最初仅服务于京东内部，到如今已开放成为面向全行业的基础设施平台，京东产发的转型很好地展现了刘强东将内部能力转化为对外服务的战略眼光。
这样的战略眼光，不仅体现在京东产发的转型之上，更贯穿在刘强东以供应链为核心，打通从前端消费到后端产业的资本棋局中。
如此棋局中，由京东集团锁定前端零售基本盘，京东健康、京东物流、德邦物流、达达集团卡位各细分赛道，京东工业、京东产发稳固行业壁垒。
一套覆盖前端零售到后端产业配套的全生态布局已然成型。
其中，京东产发在京东生态中扮演着“物理底座”的角色。
招股书显示，截至2025年9月30日，其资产管理规模总额达1215亿元，总建筑面积达2710万平方米。
根据仲量联行报告，按建筑面积计算，京东产发在亚太地区及中国新经济领域的现代化基础设施提供商中分别位列前三及前二。
京东东莞智能产业园
更值得关注的是，京东产发已从单纯服务京东内部，转型为开放的基础设施平台。
2022年，由于中国物流资产的并表，京东产发的客户集中度下降，来自前五大客户及京东物流的收入分别为54.3%及44.5%。客户群体也逐步从京东物流等物流服务商延伸到宝马、比亚迪等制造企业，以及本来生活、良品铺子、永辉超市等线上线下零售企业。
同时，京东产发的海外扩张也在加速。截至2025年9月30日，其在海外10个国家和地区拥有53个基础设施项目，海外资产管理规模占比已提升至12.8%。招股书中提及，东南亚将是其首要海外市场。
这不仅是京东产发自身的全球化突破，更是刘强东麾下整个产业生态向海外延伸的重要动作。
由此可见，刘强东的布局从来不是一时的短期规划，而是有着清晰的长期节奏和全局考量。
2016年1月，刘强东在京东年会上定下目标：未来三到五年，打造2家以上的上市公司。这一目标早已超额完成。
如今，随着京东产发和京东工业的上市，刘强东的资本版图将更加完整。
