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租金单价稳定性
底层资产的优越性是决定公募REITs业绩走势、二级市场表现的重要因素。
华夏华润商业REIT的底层资产为青岛万象城，该项目位于被誉为青岛核心广域级商圈的市南区香港中路商圈，定位为城市级购物中心，是山东省规模最大、入驻品牌最多的购物中心之一。
项目为地上6层、地下4层的城市级商业综合体。其中，一期项目开始运营时间为2015年，共10层；二期开始运营时间为2021年，共8层。
业绩会上，贾蕊介绍称，在基金成立前，青岛万象城一期L4-L5及二期L4-L5的部分区域即进行业态调整及装修改造，二期L4-L5区域于2024年6月末开业，为项目新增可租赁面积7027平方米。
受此影响，截至报告期末，青岛万象城可供出租面积提升至13.66万平方米，实际出租面积13.52万平方米，出租率99.00%，较基金招募说明书同期预测出租率97.50%高出1.50个百分点。
2025年一季度末，该项目的出租率进一步提升至99.10%，整体表现稳定。
贾蕊透露称，青岛万象城2024年年度客流量同比增长10.9%，在2025年的一季度，客流量保持了同比增长9%的积极的态势。
她强调，客流量增长主要源自三个方面，其一，青岛万城的品牌升级为消费者带来更优的购物体验，复盖了更广泛的消费客群。
其二，青岛万象城举办了各种各样的营销推广活动，邀约了众多的时尚明星到达青岛万城，举办各类的生产的活动，带来了非常好的客流增量。
其三，强化会员，不断优化客户体验，提升会员的粘性和活跃度，将客流和会员的流量有效转化为店铺的零售额和生产的营业额。
在一片向好的数据当中，投资者仍旧提出隐忧。
数据显示，2024年年末，项目入驻租户数量共计546家，租约加权平均剩余租期为2.17年，报告期内租金单价水平为397.73元/平方米/月，到2025年一季度，租金单价水平为421.03元/平方米/月。
短短三个月时间，青岛万象城的租金单价出现了较大的变动，未来如何保障租金的稳定性成为市场关注的重点。
对此，贾蕊强调，租金单价水平是以报告期内各个月度的租金、物业管理费及固定的推广费收入之和，除以报告期内各月度项目的实际出租的面积之和所得到的，但不统计项目的其他收入科目，比如说像多种经营收入以及停车场收入等。
“该等变化的原因在于项目受益于节假日的加持以及新店开业的增量，客流稳定增长，客流敏感型的业态的红利效应也比较显著。”
此外，项目一期及二期四楼到五楼局部区域的一个改造，那对一季度的经营业绩，也产生了积极的影响和贡献。
至于市场关注的扩募话题，本次业绩会同样有所涉猎。
据了解，今年3月，华夏华润商业REIT正式宣布了扩募计划，拟扩募资产为苏州昆山万象汇项目。
朱国桃提到，目前相关申报材料已提交到监管部门进行审理过程当中。
他表示，关于储备资产方面，华润置地2004年开始发展购物中心业务，也是国内最早布局购物中心业务的开发商之一，截止到2024年年底，华润置地在营购中数量达到92个，同时还有在建及规划中的购物中心20多个，覆盖全国66个城市。
“目前来看，公司已经储备了充足的可扩募项目，且在当地市场具有优势的竞争地位。”其称。
来源：观点网 龚丽欣 共2页 上一页 [1] [2]
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