来源：观点网 龚丽欣
2024年是基础设施消费REITs的开局之年，从目前已经发布财报的基金来看，消费REITs业绩表现整体呈现增长趋势，但不同REIT增长幅度差异较大。
其中，华夏华润商业REIT四季度业绩略有下滑，但全年收益整体达标。
数据显示，从基金合并层面看，华夏华润商业REIT实现收入6.42亿元，完成了经年化预测年度收入的102.95%，2025年一季度收入1.84亿元，完成度达到101.04%。
从底层资产来看，青岛万象城于去年年末的出租率达到99.00%，较基金招募说明书同期预测出租率97.50%高出1.50个百分点。
在5月9日召开的业绩发布会上，华夏华润商业REIT基金经理郑韬评价称，“从经营表现看，底层资产的经营稳定、结构健康、出租率、客流量、会员数均达到了历史高位的水平。”
与此同时，业绩会上，有关青岛万象城租金单价变动、2025年业绩预期乃至后续扩募等，均受到较大的关注。
业绩波动
过去一年，零售消费市场整体低迷叠加供应放量增长，基础设施消费REITs面临较大挑战，不过，从全年业绩指标来看，各基金的收益仍旧超越预测值。
从基金合并层面看，自2024年2月7日（基金合同生效日）至2024年12月31日，华夏华润商业REIT实现收入6.42亿元，完成了经年化预测年度收入的102.95%，本期净利润为0.12亿元，基金EBITDA录得3.51亿元，完成全年目标值的112.33%。
对比2024年四个季度的表现，该基金在二三季度表现强劲，但四季度出现较为明显的回落。
数据显示，2024年第四季度，华夏华润商业REIT实现基金层面合并收入为1.81亿元，环比下滑3.21%，而基金净利润则从三季度的盈利2041.26万元，下滑到四季度的亏损0.15万元，同期基金EBITDA环比下降8.65%至0.95亿元。
数据来源：企业财报，商业客整理
据商业客查阅，在同批上市的消费REITs当中，华夏华润商业REIT是为数不多在去年末出现营收环比是下滑的，且净利润为负。
业绩下滑或许跟其底层资产青岛万象城一期南区的改造有关。
业绩会上，青岛万象城门店总经理贾蕊透露，去年10月份以来，青岛万象城一期南区等局部区域已着手实施相关改造及招商计划，涉及区域的建筑面积约1.25万平方米，预计投入金额8422万元，计划于2025年内完成改造并开业。
与此同时，华润商业资产控股有限公司财务负责人朱国桃亦提到，小幅波动属于正常现象，毕竟，“从短期来看，消费基础设施的经营表现具有季节性，尤其是在购物中心，收入和费用并非在一年内平均发生。”
他提到，对于青岛万象城而言，季节波动可能更加显著，三四季度的业绩相对较高。一方面，青岛是国内热门的旅游城市，暑期是旅游旺季，可有效带动客流和零售的增长，另一方面，四季度，圣诞元旦跨年等时点是购物中心的传统销售旺季。
从最新披露的数据来看，2025年一季度，华夏华润商业REIT的基金收入为1.84亿元，完成度为101.04%，净利润也扭亏为盈，达到900.14万元，基金EBITDA为1.04亿元，预测完成度为109.06%。
显然，对于华夏华润商业REIT未来的业绩走势，管理人充满信心。
从分派情况来看，财报数据显示，2024年，本期基金可供分配金额为3.15亿元，完成全年目标值的103.15%，同期实际分配金额为2.27亿元，本期现金流分派率为3.75%，年化现金流分派率为4.18%，较募集说明书预估4.94%仍存一定差额。
2025年一季度，基金可供分配金额为8825.92万元，实际分配金额为8868万元，年化分派率为5.19%，同样小于招募说明书预计的5.29%。
对此，有投资者也为基金的未来分派表示担忧。
朱国桃则强调，“2025年的一季度业绩完成情况也是符合我们的经营预期，收入以及EBITDA均超额完成，环比四季度年化分派率也提升了7个百分点，运营管机构将协同基金管理人持续做好基金运营，不断提升项目经营表现。”
“我们有充足的信心和能力完成发行预测的5.29%的分派率。”朱国桃说。
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