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开发业务毛利腰斩，“以价换量”拖后腿
开发销售型业务仍是华润置地的营收主力。据年报，该业务2024年营业额为2371.5亿元，同比增长11.8%，占总营收85%。然而，其毛利率却从2020年的29.1%骤降至16.8%，五年间近乎腰斩，较2023年的20.7%再跌4个百分点。
据北京商报报道，北京橡树湾三期成交均价6万元/平方米，比指导价低5000元，货值损失约2.19亿元；南京观云润府以7.7折销售，均价从4.35万元/平方米降至3.34万元/平方米。签约额方面，2024年录得2611亿元，同比下滑15%，虽行业排名升至第三，但去化压力明显。
据悉，开发业务结算均价升至22262元/平方米，同比增长24.3%，但结算成本增幅更大，达30.8%，至18439元/平方米，其中土地成本从7355元激增至11382元。管理层在业绩会上坦言，降价促销和高成本项目结算拉低了利润空间，但预计签约毛利已于2024年触底，最迟2025年回升。
经营性业务破百亿，双REITs撬动“第二曲线”
与开发业务的低迷形成反差，经营性不动产业务成为亮点。据年报，经常性业务（含经营性不动产、轻资产管理和生态圈要素型业务）收入416.5亿元，同比增长6.6%，占总营收14.9%。其中，经营性不动产业务营业额233亿元，同比增长4.8%，毛利率达70%，较2023年提升0.4个百分点。
购物中心零售额1953亿元，经营利润率61%，全年新开16座购物中心，创历史纪录，平均开业率超95%。写字楼出租率75%，酒店业务收入20.7亿元，与凯悦集团合作落地。
双REITs平台进一步助力存量资产盘活。据年报，华润商业REIT全年EBITDA3.51亿元，股价上涨25.6%，分红3.15亿元；有巢REIT营业额7908万元，同比增长1%，EBITDA5004万元，涨幅5%。
截至2024年底，资管规模达4621亿元，同比增长8.1%。管理层透露，未来5年REITs发行规模目标超500亿元，苏州昆山万象汇已列入扩募计划。
市场回暖下的信心与隐忧
投资端，华润置地延续深耕策略。据年报，2024年新增土储393万平方米，权益投资526亿元，一二线城市占比94%，北上广深杭成占比72%。截至年底，总土储5194万平方米，已售未结签约额2319.7亿元，其中1934.7亿元预计2025年结算。管理层在业绩会上表示，2025年供货5009亿元，89%集中于一二线城市，42%为存货。
财务状况方面，总借贷2597.8亿元，现金1332.1亿元，同比增长16.5%，净有息负债率31.9%，融资成本降至3.11%。《高盛研报》预测，2025-2027年合同销售将达3100亿元，同比增长20%，自由现金流收益率达11%。
管理层对市场走势持谨慎乐观态度。2025年前两月，华润置地合同销售额251亿元，同比增长21.8%，周度来访量接近去年12月水平。总裁徐荣在业绩会上称，政策组合拳提振信心，市场有望企稳，但高库存压力仍需时间消化。野村研报预计，华润置地将受益于经济复苏，但下调2024-2026年盈利预测6%-8%，目标价升至30.7元。
2024年，华润置地以2788亿元营收站稳行业前列，经营性利润破百亿展现“第二曲线”潜力，却难掩开发业务毛利下滑的隐忧。同一时间，这笔934万余元的质保金仍悬在空中，等待法院与双方的最终答案。
2025年，这家房企将在政策窗口与市场调整中继续前行。
来源：时间财经 共2页 上一页 [1] [2]
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