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最新数据显示，今年1-3月，龙湖集团实现经营性收入约62.5亿元（含税），其中运营收入约为31.9亿元（含税）、服务收入约为30.6亿元（含税）。不难判断商业所带来巨大收益明显拉高了其整体的毛利率与收入水平。
数据来源：企业公告，观点指数整理
根据年报，2023年龙湖预计有重庆礼嘉天街C馆、苏州胥江天街、长沙芙蓉天街等商业项目开业，另有无锡锡山天街、厦门集美天街等19座商业在2024年及以后开业。
业绩会上，龙湖提到，“今年预计新开商业项目11个，当年新开项目对2023年的租金收入贡献预计将超过4个亿。”目前龙湖经营性利润占比大约为27%，根据行业数据总结，因为市场占有率与融资等限制因素，该指标通常在35%-40%的区间会步入缓慢周期，除非龙湖集团有计划彻底转型，重构赛道。否则商业运营收入占比应该在5年后维持在小于40%的水平。
多元化赛道展望
房地产行业目前已经不再关心“上半场”或是“下半场”的问题，目前最重要的是如何摆脱“高负债”这一敏感词。“买地―卖房―买地”的利润空间越来越小，单纯指望土地回暖可能会让企业彻底掉队。
目前，最具潜力与实际绩效的依然是商业板块。
房企布局商业赛道有多重考量。一方面，“三道红线”落地后，房企融资明显受限，市场对于房地产增量规模预期减小，自持类的商业地产不受周期波动影响；另一方面，在扩大内需政策的带动下，消费规模稳步扩张，消费结构向中高端持续升级，商业地产REITs试点也逐渐受到市场关注。
与地产开发业务不同，商业板块考验房地产企业的运营实力。城市发展走势、交通规划趋势、片区人流量预判等因素，均是决定一个商业项目成败的关键。
内地房地产市场的雏形，借鉴自早期的港资地产模式。现在，进化成熟的港资地产新模式，又给行业指出了一条新路径。房地产的香港模式，物业开发+商业运营相结合，住宅和商业地产互相加持，在控制杠杆率的基础上，可以兼顾公司的高水平盈利。
当物业开发普遍只能获得20%或者更低的毛利率时，商业投资业务的租金收入毛利率能够达到其3倍甚至更多。对比各自阵营的头部公司，这种差别更为明确。内房头部房企毛利率从20%降至10%上下，净利率逐年下滑；而港资地产地部分企业，最近几个年度的毛利率稳定在30%以上，净利润20%以上。
就这一点而言，已经有华润置地、龙湖集团、万达等几家房企，借鉴并改良了港资地产模式，在“收益、风险、增长”这个看似不可能的三角关系中，尽可能维持了平衡。
来源：观点指数 桓欣 共2页 上一页 [1] [2]
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