不过值得注意的是，长期以来，京东产发其他收入及收益净额都明显高于经营收入。2022年，京东产发其他收入及收益为41亿元，是同期营业收入的178.5%。
其他收入及收益中，投资物业的公允值变动为36.1亿元，占比高达87.3%。也就是说，高于主营业务收入的部分，主要来自投资物业。
京东产发的投资物业主要为物流园区和产业园区，包括东莞物流园区、昆山花桥产业园区等，而公允价值则与所在地区的房地产市场状况有关。
据招股书，投资物业公允值变动主要包括在建投资物业和已建成投资物业，2020年-2022年，京东产发在建投资物业的公允价值收益分别为23亿元、24亿元、37亿元，占其投资物业公允价值收益的大部分。截至2022年12月31日，在建物业及土地储备的总建筑面积约为770万平方米，总物业估值为195亿元。
受公允价值变动收益影响，京东产发出现了利润高于营收的情况。2020-2022年，除税前利润约36.62亿元、24.56亿元、37.98亿元，分别是同期营收的6.29倍、3.08倍、1.64倍。但如果剔除在建物业公允价值带来的收益，京东产发2021年和2022年实则是处于亏损之中。
更重要的是，投资物业公允值变动带来的高收益，无法转变为现金流，同时对于这些在建物业，京东产发还需要进行投入，反而进一步消耗其现金流。
2020年-2022年，京东产发银行及其他借款分别为143亿元、87亿元、258亿元，也侧面反应出其自有资金难以提供运营所需，需要依赖外部借款或者融资。
与京东产发同步IPO的京东工业同样业绩快速增涨，但经营业绩同样表现不佳，2020-2022年累积亏损22.48亿元。
2020年-2022年，京东工业营收分别为68亿元、103亿元、141亿元，复合年增长率达到44.2%。京东工业的绝大部分收入来自商品销售收入，其余收入来自提供交易平台、广告及其他服务。
灼识咨询数据显示，截至2022年末，京东工业平台提供48个商品类别及约4250万个SKU，按SKU数量计，京东工业平台在中国拥有最广泛的工业品品类。
2020年-2022年，京东工业产品销售实现营业收入62.34亿元，94.74亿元、129.35亿元，复合年增长率为44.0%，占营收的比重维持在90%以上。
其产品销售对象主要为企业。报告期内，京东工业的重点企业客户年平均交易额分别约为100万元、100万元、140万元；前五大客户分别占总收入的比例为11.3%、6.3%及8.1%；中小企业客户的年平均交易额为1700元、2300元、2500元。
招股书显示，京东工业的客户为汽车、机械设备、电子产品组装等领域在内的企业，服务了近40%的世界500强企业，近50%的中国500强企业。
净利润方面，京东工业2020年-2022年录得净利润3.41亿元、-12.05亿元、-13.84亿元，如果剔除已终止经营业务、可转换优先股公允价值变动及股份支付开支的影响后，实现了非国际财务报告准则经调整净盈利分别为4.37亿元、5.01亿元、7.15亿元。
京东工业的营业成本主要包括工业品自营的采购成本，其次是入库运费及相关存货减值。扣除营业成本后，京东工业的毛利分别为14亿元、19亿元、25亿元，毛利率分别为20.3%、18.6%、18.0%。
据悉，京东工业的经营费用主要来自履约开支、销售及市场推广开支、研发开支等。2022年，三项开支分别为7.8亿元、5.6亿元、3.4亿元，占总营收的比例分别为5.5%、4.0%、2.4%。
拆开来看，这两家公司目前都有拆分上市的底气，但如果放在整个京东集团来看，京东产发2022年23.2亿元的营业收入，约占京东集团同期10462.39亿元总收入的0.22%；京东工业以141亿元的营业收入，约占京东集团总收入的1.3%。
四、与京东集团的关联交易，是否会成为上市绊脚石
一般来说分拆企业上市，能够促进旗下被分拆业务板块的独立发展和做大做强，也能降低一些关联风险，此前也有不少因为母公司业绩表现不佳，拆分子公司上市的案例。
京东工业表示，与京东集团的相对更多元化的业务模式不同，京东工业的业务将吸引重视工业供应链技术与服务业务高增长机会的投资者群体。对于京东产发，分拆将有利于提升其独立形象，加快业务增长；还可以提高其获取银行信贷融资的能力。
但对于京东产发和京东集团来说，虽然背靠京东集团让自身有一个高起点，但与京东集团之间的关联交易，也使其面临着临经营独立性、以及可持续发展等问题。
在两份招股书中，京东产发和京东工业不约而同的提到了与控股股东的关联交易。
京东产发主要向京东集团及其联系人提供基础设施服务，2020年-2022年，京东产发收取的服务费分为别3.96亿元、5.12亿元、10.98亿元，约其各相应期间总收入的68.1%、64.8%、47.4%。
未来随着京东物流的物流网络及服务以及京东科技的云技术服务规模的不断扩大，京东产发来自京东集团及其关联公司的收益或许还将继续增加，预计2025年将增加至24.4亿元。此外，京东产发自成立以来，一直作为京东集团内的业务单元使用‘JDProperty’商标，未来仍将继续作为京东集团的一部分，有权使用‘京东’这一商标。
京东工业、京东集团双方之间，产生资金往来的持续关连交易较多。
其中京东工业主要向京东集团提供营销服务、技术服务中，2021年-2022年，营销服务金额分别为4372万元、3.5亿元；技术服务金额分别为362万元、1300万元，占比营收相对较小。2020年-2022年，京东工业应收关联方款项分别为10.73亿元、18.59亿元、63.15亿元。
来源：乐居财经 程孟瑶
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