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来源：新浪财经上市公司研究院 新浪证券 作者：大眼楼管/肖恩
近日，老牌南粤房企越秀地产公布了2022年业绩报告，从销售、营收、利润、财务、拿地及周转等多方面看，越秀地产均表现出了一个国资房企的稳健。
但一个不可忽视的问题是，在越秀地产成立40周年之际，回顾公司过去十年的发展，在营收不断增长的表面风光下，是利润增长相当乏力的现实。2012年至2022年，营收从81.2亿元增长792%至724亿元，而同期的归母净利润仅从24.82亿元增长59.16%至39.5亿元。
营收和利润之间极为悬殊的表现，其背后不仅是毛利率的波动下滑，也是自持物业“升值”拉动利润的弊端，更是合作开发带来的账面繁荣。
10年过去 毛利率已砍半
2022年，越秀地产实现营业收入724.2亿元，同比增长26.2%，归母净利润39.5亿元、核心净利润42.4亿元，分别同比增长10.2%和2.2%。
对于2022年的房地产行业来说，能实现净利润同比正增长并不容易，但仅就2022年来说越秀地产增收不增利的现象也十分明显。全年越秀地产的毛利率降低1.3个百分点至20.4%，核心净利率降低1.4个百分点至5.9%，延续了低迷的利润率表现。实际上，自2012年以来，越秀地产的毛利率已经从47.5%下滑至20.45%，中间因上一轮地产泡沫结转的缘故短暂在2017-2019回升至34.21%的水平，但最终在地产行业过渡至制造业的大趋势中持续回归。
实际上，梳理2022年中报及目前已发的年报，在头部房企中，越秀地产的毛利率基本处于平均水平（20%-25%），一定程度上也是全行业利润率变化的反应。即使近年来越秀地产在越秀商管、越秀服务等更高毛利率业务占比提升的情况，也未能挽回开发业务毛利率滑坡的趋势。
对于越秀地产来说，毛利率下滑趋势似乎仍没有结束。
2022年越秀地产实现销售额1250.3亿元，同比上升8.6%，合同销售均价30200元/平方米，相较于2020年、2021年的25246元/平方米、27570元/平方米两年间分别同比增长9.21%、9.54%。
由于越秀地产未公布公司拿地平均成本情况，若以Wind土地库统计公开市场拿地成本来大致表征公司的拿地成本变动趋势， 2021、2022年的拿地成本较2022年明显上升，幅度预计超销售均价的增幅。
这对于毛利率已经下滑了10年的越秀地产来说，未来项目结转的毛利率短期内仍难看见反转迹象。
自持物业回报率有待提高
2016年、2017年，越秀地产相继成立越秀商投公司、城市更新集团，将“商住并举”战略提上新高度，并布局康养产业、长租公寓产业等。以越秀房托为主要平台的自持物业持续膨胀，从2014年的193亿元增长至2022年底的377亿元，这其中越秀地产为其输送了包括越秀金融大厦在内的部分物业，加上越秀地产账面的自持物业，越秀共计控制的物业接近500亿元。
尽管越秀控制的物业与龙湖等超千亿的规模仍有差距，但其仍是越秀地产利润来源的重要组成部分。其主要从三个方面贡献利润：越秀服务在管面积的重要组成部分，越秀房托的营业利润，越秀地产的租金、公允价值变动、出售等方式。
值得一提的是，除了旱涝保收的物业管理服务业务外，越秀房托的经营绩效并不理想，2022年越秀房托实现归母净利润为亏损5.29亿元。而回顾过去几年的ROA表现，均在1.5%-3%之间，考虑杠杆后的ROE主要在4%-6%左右的水平。
而越秀地产自己持有的物业整体规模徘徊不前，房地产投资分部营收从2021年的7.14亿元锐减至2022年的3.7亿元。投资物业出售及公允价值变动贡献业绩方面，整体呈现整体弱化趋势。 共2页 [1] [2] 下一页
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