隐形印钞机
以往的地产宽松环境下，商业地产进入门槛低，各方主体纷纷入局。如今行业出清，只有保持流动性的房企，才能继续兼顾商业。
房地产行业的资金和人才，有望向商业地产转移。在商业地产细分领域，具备突出运营能力的地产商，迎来了加速布局与整合的机遇，这正是中海、金茂、碧桂园、旭辉等向商业快速迈步的原因所在。
此外，地产下行，商业能在一定程度上，能给房企提供较为稳定的收入与现金流。
以新城控股为例，其半年度地产开发收入降幅明显，但商业收入却持续增长。期内商业物业收入43.8亿元，占总营收比重为10.2%；毛利率为72.2%，同比提升1.6pct，贡献毛利占公司毛利总额的33.7%，业绩贡献提升明显。
而大悦城的持有型业务，也表现优于地产。它上半年新拓展6个项目，投资物业收入增速为14%，高于总营业收入11%的增速。这无疑能提升其自身跨过行业低谷的信心。
眼下，房企尚未等到黎明的到来，要想尽快看到曙光，就必须在融资上有所收获。境外评级机构穆迪也是这么看的，它明确表示，因销售疲软及债务临近，开发商需持续发债，以缓解流动性风险。
但当前融资的放松尺度，是比较有限的。在这种情况下，商业地产的资产证券化，或许也能为房企减压，提供另外的现金流来源。
据统计，今年上半年，CMBS/CMBN的发行量为33只，发行规模为640亿元，同比上升8.2%平均单只产品发行规模上升。这些融资产品的底层资产，以零售、办公物业为主，发行规模占比合计为63.8%。
商业房地产与住宅地产不同，不具备快速去化变现的特点，需要完成开发周期+运营造活周期，并且销售非自持部分物业，才能获得现金流。
资产证券化的形式，能使企业提前收回资金、降低财务杠杆，仅仅作为部分持有人参与到项目中去，实现项目盈利模式向轻资产类型的转变。
9月，已有多笔资产证券化产品发行。如“海通-陆家嘴股份-陆家嘴世纪金融广场4期资产支持专项计划”，发行规模为30.21亿元，标的资产为陆家嘴世纪金融广场3号楼。
月底，北京华润大厦CMBS也成功发行。该CMBS由华润置地作为原始权益人，名称为“中金-北京华润大厦资产支持专项计划”，规模30亿元。
北京华润大厦是位于北京建国门商务中心区内的甲级写字楼，拥有4万平方米的商务商办空间，以及约1.5万平方米的配套服务设施。
这种资金回流的举措，将是往后各家老牌商业地产商所追寻的。
华润置地在中期业绩会上便表示，随着中国商业公募REITs市场的开放，它将迎来经营性不动产业务赛道价值的巨大释放，使商业板块成为华润置地新的利润增长极。因此公司高度重视经营性不动产下大资管业务能力的培养和塑造。
考验下的进击
虽然商业地产前途似锦，但房企在商业板块上，也面临着不小的考验。
克而瑞数据显示，2018年以来商业收入增速持续下行。在规模效应下，23家样本企业商业收入体量持续增长，但运营效能的提升，并未能与规模的增长形成匹配，因此他们的整体发展速度趋缓。
此外，大量处于中游的企业甚至出现负增长，恒隆、合生创展、九龙仓、嘉里建设商业收入均有所缩减，腰部企业经营压力加大。
今年以来，疫情反复，大量的购物中心难逃客流量下降的困境。上半年购物中心日均客流历经了3月底的低谷期后，逐月走高，6月日均客流量超17000人，但整体低于2021年同期水平。典型如上海，一些典型标杆项目客流仅恢复8-9成。
在此大环境下，除深圳外，许多城市的购物中心平均空置率都持续上行，其中广州、武汉三季度平均空置率已接近10%。
上半年，23个典型企业整体商业收入588.5亿元，逆水行舟中，仅同比去年上半年微增了2%。尽管如此，老牌商业地产商仍在坚守自身的发展计划。
龙湖在中期业绩会上，依然提到了商业航道，直言每年都会保持10座左右的商场开业速度。已经开业的商场，龙湖也会保持同店同比的提升，整个商业板块力争保持每年30%的复合增长。
今年，龙湖开始有轻资产项目开业，现在总共在手的近130个项目，里面有近20个是轻资产项目，主要分布在杭州、重庆、武汉等城市。
新城控股、大悦城等也依然将住宅、商业“双轮驱动”，当作其穿越周期的核心竞争力。而近两年，多家商业地产轻资产运营主体，也在港股集中上市，目前万达商管正走在IPO的路途中。
这些轻资产运营主体的业务范围不尽相同，除了商业地产运营管理收入，有些主体也涵盖了住宅物业管理服务业务。
现阶段，商业管理有很大的市场空间，而且行业集中度较低，竞争格局还未真正形成。作为物管的细分领域，商管赛道渐渐拥挤，但业内龙头效应不断显现，已进入分化阶段。
高举高打的时代逝去，“从轻从简”的方式更受追捧，它有可能是房企突围的途径之一。
来源：乐居财经 曾树佳
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