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金地集团遇多事之秋:传股东闹矛盾,遭机构做空?

  在房地产高歌猛进的时期,一批凭借高杠杆、高周转模式的房企突围而出。而如今红利褪去,高杠杆房企“退位让贤”,一些老牌房企则重回行业最亮眼的位置。

  2022年,长年徘徊在前20位置的金地集团强势重回行业前10。作为“招保万金”的一员,20多年前,金地集团就已率先开启内地房企的资本化之路与全国化布局。

  不过,随着金地集团回归行业C位,这家带着低调、稳健标签的房企却频遭二级市场的“暴击”,短期内出现股债双杀,以致于管理层不得不自证清白,力破“股东和管理层闹矛盾”等诸多传闻。

  缘何股债双杀?管理层力破市场传闻

  作为“招保万金”的其中一员,金地集团历经了近30年中国房地产市场的风云变幻。而在当下行业的调整期中,即便是这么一家一直带着稳健甚至保守标签的房企,也难免迎来多事之秋。

  近期金地集团遭遇股债双杀。单单过去一周,金地集团股价就下跌了11.25%,与此同时,“18金地07”等多只债券下跌幅度均超过20%。

  对于二级市场中的波澜,有市场传言称,或是因为金地集团的管理层和险资股东之间发生矛盾,争执点在于金地集团旗下大量民企合作项目需要纾困。

  金地集团是“招保万金”中唯一一家大股东非国企背景的房企。在经历了2010年创业高管离职、2013年险资争夺控股权后,金地集团的股权分布一直以来都较为松散。

  截至2022年一季度,金地集团的前三大股东分别为富德生命人寿、福田区投资控股和大家人寿,持股比例分别为29.83%、7.79%和5.43%。

  面对市场针对股东方的质疑,向来低调的金地集团管理层也不得不紧急辟谣。在近期举行的投资者会议上,金地集团管理层指出,目前三个股东和管理层配合度较高,股东方大多数时候会支持公司新的发展战略。金地方面还强调:“媒体曝出的规模较小的经营风险敞口不可能上升到股东层面。”

  除了大股东和管理层闹矛盾的传闻之外,还有市场观点认为,金地集团遭遇股债双杀的背后或存在做空操作。事实上,此前就有券商人士表示,上半年,融创中国、碧桂园、世茂集团等房企都曾遭到机构股债做空,该人士还透露称,针对融创中国的做空比例达到35%。

  不过与融创中国、碧桂园等内房股不同的是,金地集团在A股上市。因此在一位香港投行人士看来,此轮金地集团遭遇股债双杀,传统做空的可能性相对较低,而抛售立场或许可能性会更大。

  该投行人士表示,一个可能引起抛售的因素,或是近期标普对金地集团评级的下调。7月26日,标普将金地集团及其子公司辉煌商务有限公司的评级展望从“稳定”调整为“负面”。

  标普给出“负面”评级的理由,一方面在于金地集团的合同销售额和EBITDA(税息折旧及摊销前利润)有持续下降的风险,这可能导致其在未来12-18个月的杠杆率超过5.0倍。此外,标普还指出,金地集团在未并表的合资项目上的大量敞口降低了财务透明度,增加了经营风险。

  为了维持公司债券的价格稳定,今年3月以来,金地集团董事长凌克及部分高管累计购买2000万元公司债券,并且还将继续增购不超过2000万元。此外,金地集团还将通过子公司回购公司债券,首期规模不超过10亿元。

  “公司第一期回购金额10亿元,但不能根本解决估值下滑,只能去纠偏价格偏离度较大的债券。”在投资者会议上,金地集团管理层指出,公司不希望通过回购债券来增加收益,而是希望通过回购稳定债券市场,让公开市场债券回归合理价格。

  截至2022年6月底,金地集团货币资金余额约648亿元,剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数为1.38倍。今年以来,公司已完成境内外公开市场合计约98亿元到期债券的偿还,今年内仅剩一笔将于10月到期约27亿元的公司债需要偿还。

  此外,金地集团的总银行授信规模超2600亿元,剩余可用银行授信规模超过1700亿元,2022年银行新增授信规模超150亿元。由此可见,在雷声滚滚的地产行业中,金地集团财务情况仍较为稳健,融资渠道顺畅。

  土储权益持续走低 影响利润增长

  不过在经营方面,和大多数头部房企一样,金地集团也面临重重压力,在地产销售市场的筑底阶段难以逆转下跌行情。2022年1-7月,金地集团累计实现签约面积493.3万平方米,同比下降43.61%,累计实现签约金额1191.6亿元,同比下降36.8%。

  对于未来的销售情况,标普预计,2022年全年,金地集团销售金额将下降20%-25%,2023年将进一步下降3%-5%,这将导致2023-2024年期间金地集团的收入每年下降7%-10%。

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