|
30.76倍市盈率
与新中物业相比，汇勤物业似乎也更被看好。
一般而言，收购标的资产出现增值，则表明收购标的被看好；而增值率越高，则说明未来发展潜力更大。
公告披露，根据中联资产评估集团有限公司（以下简称“中联评估”） 出具的评估报告，以2021年12月31日为基准日，汇勤物业股东全部权益评估值为2.697亿元，评估增值2.211亿元，增值率454.80%。
而截至2021年7月31日，新中物业的股东全部权益账面值2.04亿元，评估值为7.61亿元，评估增值5.57亿元，增值率272.76%。
汇勤物业与新中物业的增值率相差182.04%，也就是说，汇勤物业未来的发展更被看好。增值率悬殊，未来潜力有别，招商积余给出的价格也不同。
同为增肌金融机构物业，两笔交易的收购PE相差了超10倍。
根据公告，2020年、2021年，汇勤物业的资产总额分别为2.68亿元、2.17亿元，净资产分别为5861.62万元、4861.59万元；对应期内，营业收入分别为4.94亿元、6.66亿元，净利润分别为1915.25万元、2180.65万元。
而招商积余与金尊公司约定，汇勤物业截至2021年12月31日股东全部权益中，2382.40万元未分配利润由金尊公司单方享有。
据此，经双方商榷，汇勤物业股东全部权益交易作价为2.35亿元，对应深圳汇勤2021年度净利润的市盈率为10.78倍。而增资款=深圳汇勤股东全部权益作价÷增资后金尊投资股权比例35%×增资后公司股权比例65%。
按照汇勤物业2021年度的净利润计算，招商积余4.36亿元的增资款形成的间接收购，PE倍数约为30.76，而其此前收购新中物业的PE倍数约为20倍。
子公司再担保贷款5亿
紧随新中物业与汇勤物业的收购落地，招商积余抢中的“弹药”所剩无几。而中航物业站出来为招商积余提供贷款担保，可谓是一场“及时雨”。
数据显示，截至2021年12月31日，招商积余手中的现金及现金等价物余额为20.41亿。而到今年一季度末，这笔资金仅余下12.86亿元。三个月用去近7.55亿元，或与高额有息负债有关。
财报显示，截至2021年12月31日，招商积余的有息负债规模约27.52亿元。其中，银行贷款9.52亿元，融资成本约3.70%-5.83%；债券约18亿元，融资成本3.00%-3.87%。以此计算，有息负债每年涉及的财务费用约1.44亿元。
今年一季度财报披露，其期内偿还债务支付的现金约为5.46亿元。
降低有息负债，是摆在招商积余经营层面的一个重要问题。
“现在每年依然还是存在着1.4个多亿的财务费用，对公司的利润影响还是比较大”，在2021年业绩发布会上，招商积余财务总监张秀成坦言，未来还需要进一步的降低有息负债和财务费用。
对于具体的计划，张秀成表示，“回收去化的现金流主要是用来偿还有息负债”；同时，“重资产剥离回收的现金流也主要是用来偿还债务和降低有息负债”。
数据显示，截至2021年12月31日，招商积余持有重资产约84亿，除了存货价值约14亿外，合并财务报表中列报的投资性房地产约为70亿元。
今年1月26日，招商积余曾宣布，以合计约7.78亿元的价格，向控股股东招商蛇口（001979.SZ）转让了三家房地产开发公司。不到三个月，4月14日，其剥离重资产的第二刀落下，宣布天津“退地”，剥离了存货价值约为3.8亿的又一重资产。
事实上，招商积余账上的对外担保不少。
本次中航物业为招商积余提供贷款担保后，招商积余及其控股子公司的对外担保总额，由22.50亿元增至27.50亿元，占其2021年度经审计的归属于母公司股东净资产的31.75%。
对外担保总余额也从5.175亿元增至为10.175亿元，占其2021年度经审计的归属于母公司股东净资产的11.75%。
来源：乐居财经 徐酒眠 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 招商积余 |
