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11月23日，奥园美谷发布公告称，因经营业务需要，公司或公司指定主体以5307.80万元购买广州市万贝投资管理有限公司（以下简称“广州万贝”）所有的一间商铺，即广州奥若拉医疗美容门诊部有限公司门店，同时拟拓展轻医美门店，以2638.70万元购买广州奥誉房地产开发有限公司（以下简称“广州奥誉”）所售的两间商铺。
因奥园集团持有广州万贝65%股权，持有广州奥誉46.04%的股权，上述交易均涉及关联交易。在公司 11 月 22 日召开的第十届董事会第二十二次会议上，对该项关联交易议案的审议中，非关联董事班均先生就本议案投了反对票。
轻装上阵医美赛道的奥园美谷，为何此时要急匆匆斥巨资买大股东的门铺？
大股东中国奥园拆东墙补西墙 资金链压力较大
近年来，奥园美谷大股东中国奥园的日子并不好过，一方面债务缠身难喘气，股价自6月起更是一路狂泻，由8元股跌至2元股，市值大缩水。如果用三个字来形容2021年的中国奥园，那就是“卖卖卖”，为了缓解债务压力，中国奥园真可谓是拆东墙补西墙，不断上演“断臂自救”。
另一方面，中国奥园评级不断遭下调，偿债能力及流动性频频被质疑。11月22日，国际评级机构穆迪将中国奥园集团股份有限公司的公司家族评级（CFR）从“B2”下调至“Caa2”。同时，将其发行债券的高级无抵押评级从“B3”下调至“Caa3”。评级展望从评级观察名单中移除，调整至“负面”。
然而，这已经中国奥园第一次面临评级下调，下调原因主要是公司的流动性风险和再融资风险上升，债务偿还能力下降。
中国奥园的债务压力究竟有多大，以下我们将从资本结构、偿债能力指标、货币资金缺口三个方面具体分析。
首先，从资本结构来看，中国奥园的资产负债率高达83%左右，高于行业平均水平。虽说，中国奥园刚将本该近日到期的三笔国内私募债成功展期，解决了燃眉之急。不过三笔债券合计债务规模约为15.18亿元，展期一年，债务分三次兑付，时间节点分别是原到期日付10%，展期30天后支付10%，剩余80%到期一次性支付。中国奥园资金链压力仍较大。
其次，从偿债能力指标粗略来看，中国奥园的流动比率为1.39（一般认为流动比率不小于2，流动性风险较低），速冻比率为0.61（一般认为速冻比率不小于1，流动性风险较低），均处于较低的水平，偿债能力堪忧。
最后，从货币资金缺口来看，纵使不用看报表，中国奥园本该近日到期合计15.16亿元的三笔国内私募债，费劲周折拼命的展期，也已经给了我们答案。
在此时点商，奥园美谷在自身扣非净利润未转正（目前已连续）、自身资金不富足、医美业务“未站稳脚跟”的时候，不用资金加大研发，而是急匆匆买大股东门铺，这是不是与奥元美谷“轻资产”的创建理念相悖呢？
关联交易标的定价公允？
奥园美谷此次购买的商铺均位于广州市，其中万贝投资的商铺建筑面积达1852.53平方米，交易价格为5307.8万元，约合2.8652万/平米；傲宇开发的商铺建筑面积约合800平方米，交易价格为2638.7万元，约合3.2984万/平米。
通过链家网，我们看到，目前同在广州市番禺区南村镇奥园国际中心的34平米门铺的单价约合3.14万/平米。不过，我们通过房产中介了解到，商铺的挂牌价往往会随着建筑面积的增加，存在较大的折让。另外，不同于住房，商铺的交易单价也会根据原商户的客流情况、商铺位置，有非常大幅的波动。
因此，面积近2000平米单价2.8752万/平米的单价、面积近400平单价近3.3万/平米的单价，我们很难判定其公允性， 共2页 [1] [2] 下一页 搜索更多: 奥园 |
