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集中供地：少拿地只是没算过账
2021年，开发商们面临最大的一场改变就是“集中供地”，面粉从零售转向批发。
王晓松表示，火热已经不足以形容，现在的市场很“梦幻”。两集中之后，纯住宅不太好做。
在已经进行的集中供地土拍中，新城并没有收获太多土地项目，仅在天津、福州几个地方有所斩获，无论是广州、杭州、无锡、重庆、北京，新城都仅仅拿到了“重在参与”的安慰奖。
以福州获得的晋安项目为例，新城以上限价8.14亿元摇号夺得，溢价率30%。王晓松称：“能摇号获得的地块是有利可图的，企业也是博彩业，只要能摇就去摇，不光现金不错，利润也不错。”
新城在拿地的时候把现金流放在第一位，作为一家住宅+商业的双轮驱动公司，简单来说就是通过住宅销售反哺商业地产，所以纯住宅的销售现金流和高周转对新城来说，是一条生命补给线，用于支撑商业部分。
另一方面，新城所获取的项目目标一定是有利可图，才会考虑去拿地，这也是为什么新城在第一次集中供地中较为谨慎的原因。
同时，因为前两年地价和限价的原因，新城已售未结转的毛利率在近一两年应该会是一个低谷。“在监控去年和今年所获取的项目的毛利率的改善和变化，所以还是比较有信心在未来一两年之后可以平滑的往上走。”
去年，新城的综合毛利率为23.5%，其中房地产开发销售的毛利率仅21.74%，相比2019年减少9.24个百分点；收租业务表现还不错，物业出租及管理毛利率继续上升至70%。
虽然收租业务对公司的业绩公司越来越高，但是仍然难以撼动开发销售对公司的重要性，如何扭转这一部分的毛利率表现方才是新城的关键。
面对接下来要进行的上海集中供地，新城表示正在积极准备参与，尤其上海作为大本营，但大前提仍然是平衡项目现金流的回笼速度和利润，才会考虑拿不拿。
对于新城未来的目标，在全口径方面希望以每年10%的速度提升，而权益口径不能出现下降，维持过去的成绩。
整体拿地的策略会聚焦二三线，继续深耕在现有进入的区域，并选择合适的城市，并不会像以往尽力下沉做太大的市场。
王晓松表示，对于公司来说，规模的上升是必要的，不然团队看到瓶颈之后，不利于公司发展。
来源：观点地产网 李标 张钇璟 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 吾悦广场 |
