5月20日13:20，上海普陀区中江路的新城控股大厦。
四方汇集而来的人流纷纷进入电梯内，本不相识的人们互相攀谈着，他们口中的话题大多与最近的股市整体下跌有关，当然少不了昨日虚拟货币圈的暴雷。
他们此行的目的地是新城控股举办的2020年度股东大会。
进入会场内，不乏持有新城多年的老股东与身旁的人小声交换着持股心得，“你多少买的？”，“准备什么时候跑（卖）？”，“都新高了，还能再涨吗？”
这群身经百战的投资者们似乎对今年新城的走势还是很满意。
截止5月20日收盘，新城控股报47.18，单日涨0.4%。从今年年初至今，公司已经上涨了35.46%，领跑绝大多数的地产股。
新城控股集团董事长王晓松带着十数位高管坐镇现场，身旁是左膀右臂的董事兼总裁梁志诚，董事兼联席总裁曲德君。
据了解，出席会议的股东超过了50人。
与往年无二，新城控股把股东大会分成了两个部分，在例行公事的报告、议案、投票等流程后，来到了股东与管理层思想碰撞的部分。
对于股东们关注的分拆商业的问题，王晓松表示：“可能还没有太多可拆的。我们还在研究，也没有时间表，但是暂时应该是不会做一些拆分。”
吾悦广场：消费还是地产？
截止2020年末，新城在全国范围内布局156座吾悦广场，已开业及管理输出的吾悦广场100座，年内新开业吾悦广场38座（含5座托管在营项目）。其中，2020年开业的苏州高铁吾悦广场、温州龙湾吾悦广场作为吾悦A类标杆旗舰。
作为新城旗下最具代表性的产品，吾悦广场是一个不可避免的话题。
其中一位股东就吾悦广场的租金收入模式提出了问题，其与国内传统的商业地产模式稍有不同。
据观点地产新媒体了解，新城的吾悦广场收入主要包含了每年稳定的物管费以及固定租金收入，但是其中部分门店采用的是底租+销售额提成的模式。
曲德君表示，从过去那么多年发展至今，吾悦广场主要还是以固定租金为主要合作模式，例如星巴克、快餐之类的国际品牌，公司会考虑采用租金+销售额提成的模式。
未来，吾悦广场会在品牌可靠性比较强、成长性的品牌，考虑采取扣点、抽成的新模式，与品牌间更好去配合联动，从而通过品牌经营业绩的提升来加强吾悦广场竞争力，同时新城也能获取更高的收益。
今年，新城会选定两个项目尝试大范围推广运用这种新模式，其他广场也会选定部分品牌进行系统性的合作。
王晓松表示，在商业管理的前五年，只要开出吾悦广场就是；到下一个第二个五年，打造不同空间，运营每个空间，让其产生收益。
至于下一个五年，围绕客户展开，如何更好的服务客户，而这个客户不单指消费者还有商户，帮助商户去运营，主要扶持一些本地的商家。
一旦这种业务开始成熟，新城可能会从纯租金的方式变成租金+扣点，或者说慢慢转变到扣点的模式。
王晓松举了一个例子，北美电商Shopee，一个近两年增长迅猛，在北美区域成为仅次于Amazon的电商平台。具体来说，Shopee会重点扶持商户，并对其进行一定的补贴，待一定时间后，该平台会收取订单佣金，这个佣金会在成交之后直接从营业额里扣除。
2021年，新城计划商业总收入85亿元，新开业吾悦广场30座。王晓松认为，今年新开30个重资产是公司的极限值，轻资产输出方面，仍然还是一个未知数。
值得注意的是，新城所构造的智能广场大数据体系不仅仅是吾悦广场，而是一个拉通了新城控股、新城悦、吾悦广场3个板块的数据平台，“新城大会员体系”。
对于与万达、宝龙、中骏等商业地产商之间的商业地产竞争，王晓松仍然保持了一个乐观的心态，“其实大家都是各自做各自的产品线，之间存在差异化，真正的竞争要到3-4年之后。”
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