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但销售规模增长的同时，中国金茂“以价换量”的问题也同步显现。数据显示，2018年中国金茂的销售均价为每平方米2.55万，2019年销售均价降至2.15万，2020年再降至2.05万元。
这反应在业绩上就是毛利润下滑和利润增速放缓。2016年到2019年，中国金茂净利润分别为25.36亿元、39.78亿元、52.11亿元、64.52亿元，增速分别为-16.75%、56.88%、31.00%、23.82%，在2017年限价调控政策出台之后放缓明显。
2020年前三季度，金茂实现营收167.43亿元，同比增长27.45%；但当期毛利率为22.47%，同比减少18.22个百分点；同期净利润29.49亿元，仅同比增长4.57%。
债务难题
中国金茂在2019年夏天通过混改引入平安成为二股东，意图获得更多金融资源支持。目前，金茂的杠杆率相对其他高杆杆民营房企显得较为安全：截至2020年上半年，不计算近200亿元永续债，金茂剔除预收款后的资产负债率为66.64%、净负债率为76.6%、现金短债比为0.6，踩中一道“红线”。
但值得注意的是，中国金茂可能存在大量“明股实债”的项目。从2017年起，金茂的少数股东权益占比快速增大 ，当年已超过50%，但同期少数股东的净利润占比却不足1/5。
房企少数股东权益与净利润占比长期差别较大，说明少数股东损益并非等于“权益比例×净利润”，而是存在其他分配方式，存在明股实债情况的可能性很大。
过去两年，中国金茂通过加速销售、减少土储、增发等方式降低杠杆。除此之外，金茂还将北京、上海、福州、青岛等地的多个项目公司股权出售，回笼资金超过50亿。
平安为中国金茂也提供了资金支持。今年1月，中国金茂与平安集团签订了贷款框架协议。根据协议，每笔贷款的实际利率以同期银行间同业拆借贷款市场报价利率上下50%范围内浮动。这意味着，平安可以给金茂提供成本远低于银行贷款的借款。
在2020年下半年，平安已经频频通过股权收购方式支持金茂。2020年10月，金茂通过股权转让方式引入绿城共同开发北京颐和金茂府项目，一个月后，金茂再引中国平安入局。一系列股权操作后，颐和金茂府由金茂持股40%、绿地持股40%，平安持股20%。
2020年12月，金茂将旗下常州龙茂公司45%股权以8.66亿元出售给平安子公司盛钧投资。通过这种股权“倒手”，平安能够顺理成章为常州公司提供股东贷款，金茂不仅补充了现金流还降低了三道红线的债务压力。
值得一提的是，从监管明显趋严的2020年下半年起，金茂在公开市场上的融资主要通过发行资产专项计划项目进行。
相比传统的债券融资，通过资产专项计划可以有更长的还款期限。今年1月21日，金茂发行的“金茂华福-申万-金茂商业卓越1号资产支持专项计划”，总规模11.18亿元，债券期限达到24年。
来源：大摩财经 舒克 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 金茂 |
