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华润万象生活:加码商业运营服务能否驶向“快车道”?

  1981年,深圳成立第一家物业管理公司,自此,中国物业管理行业迅速发展。近年来,物管行业政策逐步由规范型向鼓励型转变,行业规模逐步向万亿级迈进。在此背景下,物业管理公司发展壮大,许多头部房企分拆旗下物业管理公司独立上市,港股物业管理板块成为资本市场一道亮丽风景线。

  投资者之所以热衷于投资物业股,主要原因在于物管公司不仅具有诸如房地产行业的刚需属性和稳定的现金流入,同时还具备永续经营、轻资产运营以及低财务杠杆等诸多特点。从房企角度来看,8月以来房企融资管控收紧,分拆子公司上市能够增厚母公司净资产、改善负债指标,房企分拆物管公司上市的热情升温。

  智通财经注意到,港交所11月8日披露,华润万象生活有限公司通过聆讯,建银国际、中金公司、花旗以及高盛担任其联席保荐人。这家“全业态”物管企业能否再度掀起港股市场物业股投资热潮?

  中国第五大物管公司

  据智通财经了解,华润万象生活正式成立于2017年,公司是中国领先的物业管理及商业运营服务提供商。公司是中国最大的住宅物业组合之一,业务范围包括提供物业管理、增值服务、管理以及运营购物中心和写字楼等各种不断扩大的商业资产。

  截至2020年10月31日,华润置地(01109)直接拥有该公司已发行股本100%权益,而华润集团间接拥有华润置地已发行股本约59.55%权益。

  业务方面,截至2020年上半年,华润万象生活提供物业管理服务的住宅及商业建筑面积约1.07亿平方米,公司的服务网络拥有广阔的区域覆盖,管理的物业覆盖中国27个省级行政区62个城市,其中按项目数目计,76%的在管住宅物业和80%的在管及运营商业物业位于一二线城市。

  分业务板块来看,公司住宅物业务,拥有502个住宅及其他物业在管项目,在管面积约9750万平方米。商业物业板块,向51个购物中心提供商业运营服务,总建筑面积约560万平方米;向31个购物中心提供物业管理服务,总建筑面积为400万平方米;向73栋写字楼项目提供物业管理服务,在管总建筑面积为510万平方米。

  根据弗若斯特沙利文报告,按2019年中国所有物业管理公司的物业管理服务收入计算,华润万象生活排名第五;按2019年中国所有购物中心运营服务提供商的购物中心物业管理服务收入计算,公司排名第二。

  业绩方面,2017至2019年,华润万象生活分别实现收入31.29亿元人民币(单位下同)、44.32亿元及58.68亿元,同期利润分别为3.88亿元、4.23亿元及3.65亿元。2020年上半年,收入和净利润分别达到31.34亿元3.38亿元,同比增速分别为18.7%和76.1%。

  如果从业绩增速来看,华润万象生活的表现良好,但智通财经注意到,公司2019年以来的现金流表现并未与业绩高增长匹配。

  招股书显示,华润万象生活2017年经营活动所得现金流量净额为5.29亿元,2018年增长至11.42亿元,2019年大幅下滑至4.55亿元。2020年下半年公司经营活动所用现金流量净额为2.57亿元。与之相应的,2017年公司年末现金及现金等价物为8.71亿元,2018年增长至11.36亿元,2019年下滑至6.05亿元,2020年上半年进一步下滑至3.66亿元。

  以2020年上半年为例,公司在招股书中表示,上半年出现经营现金流量净流出,主要由于新商业化的商业运营服务使贸易应收款项增加,以及上半年受到公共卫生事件影响物业管理费收缴率与全年相比较低,此外应付薪金款项及代供应商收取款项使其他应付款项及应计费用减少。

  智通财经注意到,华润万象生活的贸易应收款项长期高于贸易应付款项。2020年上半年,公司贸易应收款项金额达到12.38亿元,同比增长110.3%,贸易应付款项为5.41亿元,同比增长20.5%。上半年,公司贸易应收款项整体周转天数为52天,贸易应付款项周转天数为37天,2019年二者周转天数均为31天。

  除了贸易应收款项限制公司现金流增长,长期以来相对较低的毛利率表现也是其限制因素之一。

  2017年至2019年及2020年上半年,华润万象生活毛利率分别为13%、15%、16.1%和24.1%。公司毛利率虽然稳步提升,但与港股上市部分头部物管企业的毛利率水平还有一定差距。譬如,2020年上半年碧桂园服务(06098)的毛利率为37.19%;雅生活服务(03319)的毛利率为31.87%。

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