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但另一方面，公司高毛利的“持续性收入”业务却是依靠自持批发市场物业的资产，如同其他“自持+销售”双轮驱动的房企，华南城账面的自持资产高达483.94亿元，占公司非流动资产86.6%。且公司账面资产最大的两项即为投资物业与持作销售物业，合计899.56亿元，占公司总资产的81.3%。
自持物业不可避免地会沉没巨量资金。
这给公司造成了一定的资金周转压力，截止2019财年底，华南城加权平均融资成本为7.17%，从近一年的发债情况看，预计2020财年的融资成本较此前将明显升高。截止2019年9月的上半财年，华南城的有息负债合计325亿元，其中短期债务为145.15亿元，而公司账面资金及受限制现金合计近92.8亿元，面临较大的短期长期偿债压力。
雪上加霜的是，华南城今年销售回款及租金收入均受疫情影响。截至3月全财年销售约135.14亿港元，同比下降约7.9%，较上半财年13.7%的增速明显下滑，且受疫情影响华南城不少批发中心的开业均收到影响，且公司为租户减免租金逾亿元。多重影响下，华南城现金流或将明显转差。
而商业运营也确实存在优劣之分。
即使在不受疫情影响的情况下，华南城的以租金及物业管理为主的“持续性收入”也增长乏力。2019财年收入仅为11.97亿港元，同比增长15.5%。2020财年上半年的租金收入为3.89亿港元，同比仅增长3%。
即使如华南城在运营批发中心多年后，这一商业模式依然未能完全跑通而在全国顺利复制，导致不少自持物业改为持作销售物业的情况，2020上半财年华南城自持物业账面价值同比减少7.76%，主要是因为有17.75亿元的投资物业转入存货。
此前有媒体报道，位于深圳市龙岗区平湖的华南城4号交易广场的空置率较高，甚至出现整层空置的情况。这一方面有互联网经济对于实体经济冲击的影响，另一方面也与运营方的招商、管理有着较大关系。
因此，华南城引进万达。
2019年12月，华南城集团与万达商管集团在深圳华南城总部大楼举行深圳龙岗万达广场项目合作协议签约仪式。据悉，华南城4号交易广场整体交由万达商管集团运营，项目地上6层，地下2层，总建筑面积30.5万平方米。万达商管集团将把4号交易广场打造成“全新一代万达广场”深圳龙岗万达广场。
曾经的4号交易广场，如今在万达的规划下，将不再是商品交易中心的定位，而是将被打造城市休闲、娱乐、购物、生活一站式的商业中心。在此背景下，商品交易中心除了可以给公司增添一个通过公允价值调节利润的手段外，留给华南城的管理层和投资者需要思考的更为本质的问题是：
批发市场还是门好生意吗？
地产圈双轮驱动模式的企业不在少数，但是模式各有不同。有“住宅+商业”的华润置地，也有“住宅+产业新城”华夏幸福，当然也有“住宅+批发市场”的华南城。
不过，除了香港的“住宅+商业”的双轮模式先后龙湖、新城等一众房企成功复制，华夏幸福依然被平安介入而大力发展商业地产，而华南城也在引入万达发展商业。批发市场这一商业模式在当前信息、物流、金融以及人们网购习惯已高度成熟的当下，生存空间面临着较大压力。
协纵策略管理集团创始人黄立冲认为，华南城的商业模式状况会越来越差，这与物流产业链的转移、市场的转移、供求失衡有关。与普洛斯、万科的万纬物流这种全球性的纯物流园模式相比，华南城处于劣势。“普洛斯和万科更有未来，其布局往往和港口、空港有关，在世界各地的关键枢纽有布局，带来的流量是不容易被取代的。”
来源：新浪财经房产|大眼楼管 肖恩 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 华南城 |
