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规模小、毛利率高 兴业物联能否跳出河南“舒适圈”

  深耕河南郑州逾20年,毛利率高于绝大多数上市物业股,兴业物联能否成为下一个受追捧的标的?这或许是投资者最关注的问题。

  智通财经APP获悉,兴业物联2月20日通过联交所聆讯,中泰国际为其独家保荐人。在此之前,兴业物联曾于2017年9月登陆新三板,但不到两年便摘牌,之后开始筹备赴港上市。

  据介绍,兴业物联是河南第四大非住宅物业管理服务提供商。过去几年,公司在管物业组合快速扩张,建筑面积由2016年末的70万平方米增至目前的240万平方米。不过对比目前港股上市的物业公司,兴业物联的体量比较小,不及鑫苑服务(01895)的六分之一,营收规模也在2018年才过亿。

  背靠正商集团

  目前,兴业物联在管物业组合涵盖17幢商用楼宇、3幢政府楼宇及1个工业园,总建筑面积约为240万平方米,合约物业组合的总建筑面积约410万平方米,大部分在管物业来自母公司正商集团。从股权结构看,重组前正商发展持有兴业物联75.45%股权。

  按合约销售金额及出售建筑面积计算,正商集团多年来一直是河南郑州最大的房地产开发商。据克而瑞2019中国房地产销售数据,正商地产全年权益金额为510.6亿元,排名第51,操盘面积442.6万平方米,排名第39。

  与大部分物业公司不同,兴业物联除了典型的物业管理及增值服务外,从2017年起开始为正商集团提供物业工程服务,包括规划、涉及及安装保安及监控系统、门禁系统、停车场管理系统及建筑工地管理系统等。

  目前,兴业物联物业管理及增值服务收入占比87.8%、物业工程服务占比11.6%,剩下的0.6%收入来自副食品供应服务。

  若进一步拆分物业管理服务,兴业物联的物业类别以商用楼宇为主,其在管建筑面积占总在管建筑面积的94.2%,全部由正商集团开发,剩余的是学校及政府楼宇,由独立业主开发,占管建筑面积比例较小。正因为如此,兴业物联大部分物业管理服务收益来自正商集团,2016-2018年,分别占公司物业管理及增值服务收益的94%、88.2%、88.3%,2019年前9个月占比略微下降至87.7%。

  毛利率高于同行

  业绩方面,随着在管物业组合持续扩张,及2017年新增物业工程业务,兴业物联收入和纯利稳步增长。2016-2018年,公司收入从4730万元人民币(单位下同)增至1.31亿元,复合年增长约为66.4%。同期纯利的复合年增长率更高,为72.5%,从1150万元增长到3420万元。2019年前九个月收入和纯利继续增长,同比增速分别约为42%、6.9%。

  物业组合扩大往往会带来规模经济效应,收益增长的同时,毛利率也随之提升。2016-2018年,公司整体毛利率分别为47.2%、50.2%、47.5%,其中物业管理及增值服务毛利率呈持续上升,且远高于大部分同行。物业工程服务的毛利率比物业管理及增值服务的毛利率低,所以2018年的整体毛利率被拉低了,不过仍高于多数已上市的物业股,包括雅生活服务(03319)、碧桂园服务(06098)等。

  据智通财经APP了解,造成这一差异的原因是商务物业的平均物业管理费高于住宅物业。数据显示,兴业物联近几年的在管物业平均物业管理费保持在每月每平方米6元左右,而百强物业公司的住宅物业管理费平均在每月每平方米2元多。

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