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偏安西南地区
整体规模偏小，或与新大正物偏安西南一隅相关。起家于重庆的新大正一直在此深耕。
2016-2019年6月底，新大正在重庆实现的主营业务收入分别为 5.45亿元、6.53亿元、7.31亿元、3.85亿元，占相应期间主营业务收入的比例分别为87.77%、85.09%、82.52%、78.73%。虽然占比逐年下降，但依然保持在高位。
截至2019年6月30日，新大正在管项目316个，有216个来自重庆；在管面积5838万平方米，其中约3567万平方米来自重庆。
华创证券研报指出，2012年，新大正承接贵州省高级人民法院物业，开启了全国布局。只是当前仍较为局限在西南地区。据披露，截至2019年6月末，新大正的主营业务地域已经拓展到了中部地区、东部地区、西北地区等16个省，其中渝黔川三省收入比重占了总收入的91.28%。
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱分析认为，新大正目前深耕区域为重庆，61%的在管面积集中在重庆，区域深耕的优势是能够树立自己的品牌标杆，在当地能够成为龙头企业。“但是物业本身就是一个微利行业，要想长远发展，还需注重规模，因此新大正的区域布局具备一定的业务地区集中度过高风险”。
这样的区域结构在一定程度上也对新大正的项目单价造成了影响。“比如，其他公司位于一二线城市的业务占比高，其均价就相应较高。”卢文曦在《国际金融报》记者采访时表示。
2018年，新大正公共、园区、商业、住宅项目的平均单价为每月4.11元/平方米、1.5元/平方米、3.54元/平方米、1.28元/平方米。而平安证券研报数据显示，2018年，百强企业相应项目的计费单价分别为每月7.84元/平方米、3.61元/平方米、7.01元/平方米、2.3元/平方米。
事实上，新大正自身在西南各大城市的平均单价也低于部分东部省区。截至2019年6月末，新大正在重庆的项目平均单价为每月1.75元/平方米，而江苏、浙江、福建的平均单价则为每月2.93元/平方米、16.66元/平方米、3.78元/平方米。
在向其他地区拓展实现规模扩大的同时，新大正还将面临着一项重大的考验，即人力成本的增加。
作为劳动密集型的企业，人工成本在新大正的主营业务成本中一直占据“C位”，2016-2018年间，该项成本占比分别为86%、86.96%、87.63%，金额分别为4.1亿元、5.24亿元、6.11亿元。截至2019年6月末，人工成本为3.36亿元，占比达到87.12%。
华创证券研报数据显示，2016年-2019年上半年，新大正人工成本占总成本的比例平均为87%，高于行业平均50%-60%。
虽然占比很高，但其实新大正给员工的工资并不高。2016年-2019年6月末，其综合了高层、中层、普通员工的月平均收入为2625.28元、2805.91元、2873.38元、2978.6元。
而南都物业在2014年时的员工平均工资就已达3365元；目前正在A股上市排队中的开元物业，截至2019年6月末，其月平均工资已达到了4206.73元，其中普通员工工资为3599.4元。
除了工资上涨之外，规模扩大带来的员工数量的增加也加重了人工成本。2016年-2019年6月末，新大正的员工总人数分别为12172人、13751人、17673人、18889人，其中90%以上为物业项目的工作人员。
由此来看，未来新大正向单价更高的江浙地区扩张时，或将面临不小的成本压力。新大正在机构调研中亦明言，“全国化进程会对利润有一定的影响，无论是前期市场开拓人员费用、区域公司建立、新项目资产购买、人员招聘等各项费用支出都会有一定影响。”（来源：国际金融报） 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 新大正 |
