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新大正遇难题:八成收入来自重庆 人工成本连年上涨

  物业公司上市潮开启多时,却鲜少有公司能顺利登上A股。

  12月3日,A股终于迎来第二支物业股新大正。作为稀缺标的的新大正连日上涨,截至12月6日收盘,其股价为51.28元,较发行价累计上涨达91.63%,总市值36.74亿元。

  与多数赴港上市的物业公司不同,新大正没有房企背景。在当前“谁开发,谁管理”的行业现状下,背后没有大树的新大正错位布局,着重发展学校、园区、商业、公共等综合物业,以及保安、保洁等专项物业。

  2016年-2019年6月末,新大正非住宅物业计费面积在同期总计费面积中占比分别为83.62%、85.61%、86.5%、86.5%。

  尽管在非住宅物业赛道上已有先发优势,但新大正面临着强劲的对手。如即将完成与招商物业重组的中航善达、近期通过聆讯的保利物业等,其非住宅物业在管面积、营收规模都大于新大正。

  面临愈发激烈的行业竞争,新大正在全国化拓展、规模化扩张方面,面临着包括人力成本大涨等在内的多重问题。

  就发展布局等问题,《国际金融报》记者多次致电新大正物业董秘办,但该电话一直处于“正忙”状态;品牌宣传部门相关负责人表示将转达采访提纲。不过,截至发稿前,记者尚未收到对方回复。

  “小而美”的第三方物业

  1998年,重庆大正物业管理有限公司成立,于2016年变更设立为股份有限公司,更名成重庆新大正物业集团股份有限公司。2017年2月,新大正在股转系统挂牌,又于当年8月终止挂牌。期间,新大正于2017年6月备案,开启上市辅导。

  在经历了挂牌、增资、上市后,其控股股东、实控人王宣直接持股比例由被稀释至28.92%,此外,其通过大正咨询间接持股约4.09%,合计持股比例为33.01%。

  新大正的前十大股东中,除了两家投资公司和大正咨询之外,其余皆为自然人;其中大正咨询为新大正的员工股权激励平台。

  这一发展历程也显示出了新大正的与众不同:没有“富爸爸”。于是,“没背景”的新大正另辟蹊径,将非住宅物业作为其着重发展的项目,成为了一家管理公共、园区、航空机场、政府机关、学校等城市项目的综合服务提供商。

图片来源:新大正招股说明书

图片来源:新大正招股说明书

  招股说明书显示,2016年-2018年间,新大正在管项目中,住宅物业项目保持在30余个;而非住宅物业项目则分别为202个、251个、274个,其计费面积在同期总计费面积中占比分别为83.62%、85.61%、86.5%。

  截至2019年6月末,新大正共计316个在管项目中,非住宅项目282个;共计约5838万平方米的计费面积中,包括学校、园区、商业、公共在内的综合物业项目以及包括保洁、保安在内的专项物业项目,其计费面积合计为86.5%。

  不过,作为独立第三方物业的新大正,在规模上还是显得“小而美”。

  中信建投证券分析师江宇辉指出,2016年,开发商背景企业与独立第三方企业(新大正、中奥到家等)在管理规模上尚处于同一量级起跑线,2016 年后独立第三方企业则被迅速甩开身位。

  华创证券研报显示,截至2019年6月末,业内非住宅体量较大的物管公司中航善达在管面积为7634万平方米,非住宅物业约为5300万平方米;雅生活服务的总在管面积则已达到了2.11亿平方米,其中非住宅在管面积则有8723万平方米。近日通过聆讯的保利物业,截至2019年4月份,其在管总面积共约1.98亿平方米,非住宅在管面积达7763万平方米。

  这也直接反映在了营收规模上。

  2016年-2018年间,新大正营业务收入分别为 6.22亿元、7.68亿元、8.86亿元。同期,中航善达物业板块的营收规模则分别为22.98亿元、28.67亿元、37.18亿元;保利物业的营收也在20亿元以上,分别实现25.64亿元、32.4亿元、42.29亿元。

  同在A股上市、被新大正列入招股书中对比的南都物业,其营收规模亦大于新大正,分别为5.78亿元、8.2亿元、10.59亿元。

  不过,“物业公司需要规模”也是新大正认可的发展趋势。12月3日的机构调研活动上,新大正管理层在回复机构关于“物业是否有规模优势”的问题时给出了前述回答。

  事实上,在取得资本市场青睐后,头部物业管理企业大力投入兼并收购活动。平安证券研报指出,在港股上市的物管企业,其50%-60%募集资金用于收并购扩大规模。但新大正此次所募集资金的用途中并不包含收并购,仅以不足6000万元的募投资金用于“物业项目拓展”。

  上海中原地产分析师卢文曦向《国际金融报》记者分析指出,没有开发商做支撑,新大正业务发展会有压力,更考验其自身拓展能力,“只能靠自己”。

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