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重仓长三角、川渝个别城市 高溢价拿地或存风险
近年来，新希望地产持续加大拿地力度。据记者不完全统计，截至9月18日，今年新希望地产已耗资约311亿元拿下12宗地块，另参与开发2个高溢价地王项目。同时，从新增地块分布来看，仍集中新希望地产此前已布局的成都、杭州等川渝及长三角区域。然而，目前大部分热门准一线和二三线城市并没有放松限价和限购，这对于目前高成本拿地的企业来说，无疑增加了获得高利润的难度。
根据公开数据显示，2016年-2018年，权益新增土地金额分别为64.58亿元、160.89亿元和131.82亿元。中指院数据显示，2019年上半年新希望地产以215亿元拿地金额位列房企拿地榜单第19位，超过绿城、荣盛发展、世茂等房企，而仅仅长三角地区城市群，其拿地金额达180亿元。
事实上，目前新希望地产土地储备相对集中，或面临一定的区域集中度风险。截至今年3月末，从其土地分布情况来看，成都、重庆、温州、杭州、昆明、南宁占全口径总建筑面积的比重分别为15.13%、14.2%、13.8%、12.88%、12.14%、11.22%，共计79.37%，个别城市集布局十分显著。
另外，新希望地产所拿地块楼面价不断上升，且溢价率处于高位状态。据评级机构披露，2018年其新增土地均价由2017年度的9731.25元/平方米上升至11103元/平方米，并于今年前9月升至约15000元/平方米，同时新增土地溢价率普遍高于30%，最高合作地块溢价率为129%。
不容忽视的是，新希望地产新增土地的周边环境，包括此前开发商拿地成本以及目前销售均价，将影响未来其盈利空间。记者注意到，今年3月该公司以53.2亿元总价、28.8%溢价率首次获取南京一块住宅用地，平均楼面价为22628元/平方米。然而，目前该地块周边聚集了保利、朗诗等房企开发的项目，其中保利一项目的所在地块是保利于2014年末以9527元/平方米的楼面价取得的，前期销售均价为30000/平方米，目前二手房价格在33000-36000元/平方米左右。
与其相类似的是，6月新希望地产以22.8亿元、50%溢价率拿下南宁一住宅商住两用地块，楼面价14363元/平方米，而目前周边包括旭辉、光明地产等开发的项目往期销售均价在10000元至12000元之间。如此来看，除非增加产品附加值，否则新希望地产的盈利难度很大。
记者还发现，2018年3月，新希望集团将房地产业务剥离合并报表范围。获得单独发展权后，一方面，新希望地产与其他房企的合作项目数量增多，而另一方面其所占权益份额逐渐下降。据披露，2015-2019年3月，新希望地产分别新增5宗、13宗、25宗，5宗地块，而合作开发项目为0个、5个、18个、5个，新增土地权益占比分别为81.95%、75.97%、39.76%、44.33%。
在业内人士看来，公司土地储备区域集中度高，成都、重庆、温州、杭州等城市的建筑面积占比约八成，易受区域房地产市场环境政策影响。同时，今年来公司在获取土地时多采用与第三方合作的方式，合联营企业及项目明显增多，往来款规模亦大幅增加，其他应收款的回收情况、其他应付款来源的稳定性或对公司的信用质量产生影响。
同时，上海社会科学院房地产业研究中心学术部副主任陈则明分析称，作为以农牧业为主营业务的新希望进入房地产领域并将地产板块独立结算，有规避单一行业发展风险考虑。企业实现盈利并保证利润率，一般需要按项目楼面价翻番出售，在住房不炒的大趋势下，未来房企改善型项目的竞争将更加激烈。
“处于扩张时期的非上市房企，加速多城拿地布局可能为上市做准备。目前，长三角区域房企竞争激烈，拿地成本也在逐渐升高。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示，面对同区域拥有品牌和成本优势的万科、碧桂园等大房企，新希望地产等新入局者更需要着重打造好产品、建立品牌知名度，甚至牺牲一部分利润作为代价。
卢文曦认为，在目前形势下，中小房企应该适度控制发展速度，一方面，如果扩张过快且部分城市房价有下跌趋势，那么中小房企可能就会被动降价维持现金流的安全。另一方面，采取抵押资产进行扩张的方式，需要注意资金的安全性，并加速销售回款进度，否则也会面临一定风险。
针对目前有关上市的传闻以及对公司规模扩张后遗症的质疑，新希望地产方面表示，公司暂无上市计划。今年至今权益拿地金额不到200亿元，在公司拿地金额上限之内。由于公司集中布局华东和西南区域，并且定位中高端改善，所以筛选拿地的地价较高。但公司有一套较严格的拿地投资过程，公司自身基本不拿地王，未来也不会拿地王。
如此来看，刘永好若想从“饲料大王”成功转身“地产大亨”，不仅需要快速将高价土地变现，还需要强大的资金支持来战胜全国劲敌的围堵抢地，这对新希望地产来说并非易事。
来源：《财经》新媒体 宋金煜/文 贾国强/编辑 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 刘永好 |
