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此前十多年的时间，“饲料大王”刘永好的地产生意都做得不温不火，主要盘踞四川大本营，也无缘百强房企名单。不过自2018年新希望集团将地产板块独立结算之后，四川新希望房地产开发有限公司（下称“新希望地产”）加速全国攻城地，今年9月18日，新希望地产以25.53亿元拿下苏州一宗住宅用地。记者注意到，今年该公司已耗资约311亿元在全国拿下10余块且溢价率普遍超过30%的土地，拿地金额为去年全年权益拿地金额的2倍之多。
不容忽的是，在新希望地产高速规模扩张的状态下，却有极大的经营风险相伴。据公开披露数据，今年上半年该公司营收同比下跌4.8%至33.8亿元，归母净利润同比下跌57%至2.38亿元，并且经营活动现金流净额在连续三年为负的基础上已降至-62.88亿元，短期偿债压力进一步增大。
在业内人士看来，近年来新希望地产加大了房地产拓展开发力度，其债务规模增长较快，然而在市场环境严峻及房企融资难的背景下，房企拿高价规模扩张可能导现金流断裂。同时，该公司土地储备集中长三角及川渝区域，并且超半数以上项目采用与第三方合作的方式，若遇限价或周边地块成本比较低的情况，极易影响其项目销售进度、利润空间以及回款稳定性。
营收净利双降 高速扩张背后债务压力显现
虽然近年来新希望地产以超300亿元的销售额挺进中型房企阵营，并从四川大本营向全国布局，但今年上半年出现了营收净利双降的情况。根据新希望地产2019年半年报显示，上半年公司营收为33.8亿元，同比下跌4.8%，归属于母公司净利润2.38亿元，同比下跌57%。而同期，龙湖、金科、蓝光的归母净利润分别为63.1亿元、25.9亿元、12.68亿元，均实现了净利同比增长。
据了解，新希望地产成立于1998年，是中国“饲料大王”刘永好创立新希望集团15年后组建的一个新业务板块，业务范畴包括地产开发、商业运营、物业管理等。不过在住宅营收入不及去年同期的同时，今年上半年其商铺、写字楼业务的营收分别同比下滑29.9%、24.74%，两项业务营收均不足1亿元。
在多个业务板块营收下降的同时，公司毛利率水平已由去年同期的30.11%降至25.39%，低于33.6%的行业均值，其中住宅毛利率已同比下降5.07个百分点至19.4%。
另外，在此前连续三年经营活动现金流净额为负的情况下，上半年该指标继续下滑。数据显示，2016—2018年新希望地产经营活动产生的现金流净额分别为-5.37亿元、-79.69亿元和-23.94亿元，而2019年上半年经营活动产生的现金流净额为-62.88亿元，同比下降316.63%。
上述利润下滑以及经营活动现金流净额持续为负的情况，主要与公司快速的规模扩张有关。在半年度报告中，新希望地产解释称，由于大部分项目在今年下半年进行结转，再加上随着项目规模增长，期间费用发生额也有所增加，导致了净利润的下滑。同时，今年中报期内，公司土地款、相关保证金支付以及对合营和联营企业资金支持增加，使得支付其他与经营活动有关的现金比上年同期有所增加。
不容忽视的是，近三年新希望地产实现了销售额的翻倍，同样也背负了更多的负债。2016—2018年，新希望地产的销售额分别为145.60亿元、171.12亿元、316.63亿元，而同期其负债总额分别为267.61亿元、415.11亿元和545.95亿元。
而2019年上半年，公司总负债较去年年底增长21.26%至662亿元，资产负债率较去年年底增长2.24个百分点至78.86%。同时，其一年内到期的非流动负债约83.7亿元，较上年末的45.68亿元增长83.21%。
而从衡量企业短期偿还负债的能力的流动比率和速动比率来看，2019年上半年，公司流动比率为和速动比率分别为1.72、0.71，较去年年底分别减少11.34%、12.41%，短期偿债能力有所下降。
除负债压力外，新希望地产受限资产规模也较大，或影响其正常开发销售、进度。据了解，上半年该公司受限资产共计263.95亿元，包括221.72亿元的存货、32.17亿元的投资性房地产、10.06亿元的货币资金，其中受限存货占总存货半成以上，受限原因为被用作借款抵押。
有关目前公司的偿债压力情况，新希望地产方面对《财经》新媒体记者介绍称，截止2019年6月，公司货币资金余额基本可覆盖短期负债，并且考虑到下半年的销售回款以及尚未使用的银行信贷额度，短期偿债压力在可控范围。
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱在接受《财经》新媒体记者采访时表示，一般来说，影响房企利润下滑的主要因素是收入下滑及成本提升。依据新希望地产营收下滑缓慢而利润下滑迅速可以判断出，该企业利润下滑主要诱因在于规模扩张带来的包括人员、办公、管理等成本的上升。在市场环境严峻及房企融资难的背景下，规模扩张最大的风险就是有可能导致企业的现金流断裂。
中诚信证券评估有限公司分析师张丽华、周佳伟认为，近年来该公司加大了房地产拓展开发力度，其债务规模增长较快，截止2019年3月末公司有息负债为280.52亿元。同时，公司目前较大规模的在建项目后需持续推进及未来新增土地支出需求，或使其面临一定资本支出压力。
“新希望地产由于战略扩张节奏比较快，随着规模的扩张，负债总额不断增加。近两年金融风险管控趋严，类似企业需要防范金融风险并注意受限资产规模过大等问题。未来，企业需要积极销售产品进而增加现金流，并保证负债在合理水平。”财经评论员严跃进进一步分析称。 共2页 [1] [2] 下一页 搜索更多: 刘永好 |
