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华润置地540亿逆势拿地 负债或超5000亿项目质量堪忧

  截至2018年末,华润置地负债总额为4750亿元,总资产6557亿元。以此计算,资产负债率为72.44%。其中,2018年的流动负债为3479亿元,与2017年的2398亿元相比,增幅为45.09%,非流动负债中的银行借贷一年后到期的金额为835.01亿元,与2017年的572.13亿元相比,增加45.95%。

  据申万宏源计算,2018年末,华润置地净负债率上升0.7个百分点至37%,同期总有息负债同比增长28%至1350亿元。不过,华润的融资成本是其一大优势。尽管2018年的平均融资成本上升30个基点至4.47%,但仍处于行业较低水平。另据WIND数据显示,华润置地近5年的流动比率和速动比率呈现整体下滑趋势。

  现金流方面,2018年华润置地并未在年报中透露,不过上半年数据显示,华润置地经营活动产生的现金流量净额为-125.75亿元。

  债务压力下,华润加速融资,据统计,今年上半年,华润置地发行9笔融资,总融资金额高达398亿元,融资总额超去年全年的净新增融资金额394亿。

  有分析师指出,华润置地目前拿地节奏是赤裸裸对赌政策,对赌赢了,比如调控放松,一切都好,但如果政策上依然紧,那庞大的现金流和负债压力就如影随形。

  高层换血加速转型

  提到华润会想到万象城,提到万象城,就不得不提到吴向东。吴向东一手打造了以万象城为代表的商业地产体系,并带领华润置地形成了住宅地产+商业地产双轮驱动格局,为华润置地铺开了长远发展的道路。

  然而,今年2月,华润置地“掌舵手”吴向东正式离职。除吴向东外,原华润置地财务总监、执行董事俞建去年12月辞职,去往华夏幸福任分管财务及融资等业务的联席总裁。此外,有媒体报道称,追随吴向东离开华润置地的人数超过30人,涉及城市更新、工程、设计等各条业务线。

  值得注意的是,在这场人事大震荡中,高管人员调整最多的是华南大区,也是华润置地的重阵之地。据其2018年年报数据显示,在全国六大区域布局中,华润置地总部所在的华南大区,2018年销售金额贡献中排名第二,占比23.2%。

  进入2019年一季度,华润置地华南大区的销售占比逐月有所提高,但从区域排名来看,华南大区在集团的占比滑落至第四位,占比在15%以下。

  2018年,华润置地还做出一个重大决定:全面向“城市综合投资开发运营商”转型,重点涉及城市更新、物业服务、康养地产、长租公寓、产业基金、产业小镇、文化体育等领域。

  资料显示,华润置地2018年新开8家购物中心,计划在2019-2021年分别开业9间、8间和13间购物中心,至2021年底,在营购物中心数量将达到81间,预计2019年租金收入增长应该超过20%。

  其2018年财报显示,华润置地目前积极跟进城市更新项目30余个,其中16个已切实落地项目预计总建筑面积达2200万平方米;截至2018年底,华润置地物业服务在管面积超过1亿平方米。

  陷多起“质量门”

  2015年,华润置地副总裁兼北京大区总经理蒋智生公开表示,“从拿地到开盘,在北京我们自己的内控目标是一年之内。”一改以往慢周转风格。

  大力提速加快周转的华润置地,却在提速进程下逐渐显现出失衡状态,各地多起维权案例不断发生。

  近日,北京市住建委部署开展了商品房项目销售行为专项检查,华润未来城市项目,因属无证售房,被高限处罚。

  据了解,7月15日-17日,北京市住建委对昌平区华润智慧中心(项目推广名:华润未来城市)、丰台区中铁诺德春风和苑等项目的销售现场进行突击检查。检查发现:华润智慧中心项目存在未取得商品房预售证收取客户认筹金的行为。

  此外,济南华润紫云府、北京华润理想国、北京华润昆仑域、甘肃华润誉澜山等项目质量问题频出,已使公司的品牌信誉度出现下滑。

  如,地处北京西南二环的华润置地昆仑域项目身陷“质量门”。150多位业主反映,本应是9.5万元/平方米的高端住宅,配置大幅缩水,外立面、楼梯、一楼大堂等多处建筑用料减配降档,引发业主集体抗议。随后,华润置地发布《北京昆仑域家书》,提出了11项整改方案。近日,有报道称,华润置地济南万象城项目犯荒唐错误,地基拆除重建损失惨重。

  针对上述问题,长江商报记者向华润置地发去采访函,但截至发稿时未收到回复。

  (来源:长江商报 金洪)

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