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短期限美元债存量余额较高。
要么不出手，出手就是大手笔。日前，新湖中宝公告称，公司向融创房地产集团有限公司（简称融创地产）转让旗下浙江瓯瓴实业有限公司（简称瓯瓴实业）和上海玛宝房地产开发有限公司（简称玛宝公司）的股权及相应权益，交易价款为67.05亿元。在完成上述两家公司的收购之后，融创地产可获得约98.78万平方米的土地。据公告显示，目前融创地产已支付3亿元定金，后续资金分6次支付完。
评估公司的给出的评估报告显示，相对于母公司账面价值，瓯瓴实业评估增值约5亿元，增值率为10990.77%；玛宝公司评估增值2.7亿元，增值率为194.04%。
明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强对时间财经表示，对于融创地产而言，此次交易并不亏。融创的此笔收购，折合楼面价仅3350元左右/平米，低于截至2018年末融创总土储的平均成本4181元/平方米。考虑到，截至去年底，融创的销售均价超过15000元/平方米的销售均价，此次收购存在较大利润增长空间。
年初，融创中国董事长孙宏斌公开表示，“2019年拿地一定会谨慎、小心。”而中指研究院发布的2019年上半年全国房地产企业拿地排行榜显示，融创以680亿元的拿地金额排名第三，背后是其负债仍居于高位，速动比低于行业平均水平，且很可能存在巨额表外负债。
激进拿地 销售却输保利
融创地产系融创中国控股有限公司（下称“融创中国”）在中国境内成立的全资附属公司。融创中国成立于2003年，是香港联交所主板上市企业。公司产品涵盖高端住宅、别墅、商业、写字楼等多种物业类型。
融创中国近年跳跃式发展显著。根据克而瑞多年中国房地产企业销售排行榜显示，2011年，融创合同销售金额尚且排在行业第18位，2015年行业排名第9位，2018年排名第4位。公司资产规模迅速膨胀，2015年末，融创资产规模仅为1555.09亿元，到2018年末，公司资产规模为7166.60亿元。
融创的发展模式与万科接近，偏向于做大做强单城规模。截至18年末，公司共进入全国99个城市，据统计，同期万科、碧桂园、恒大布局城市个数分别为84、232、228。
此次收购中，包涵3部分地块。其中隆恒公司持有温州平阳县15宗地块，占地面积65.68万平方米；启仁公司持有江苏省启东市圆陀角度假区4宗地块，占地面积30.74万平方米，可售住宅计容建筑面积52.14万平方米。此外，玛宝公司持有上海市虹口区青云路167弄地块，项目规划占地面积2.36万平方米，计容总建筑面积约7万平方米，土地用途主要为住宅。
值得注意的是，2018年融创单城市销售规模为66亿元，较2017年同比下降24%。广发证券此前在研报中分析称，该数据的显著下降主要是因为2017年，融创中国进入了一批弱二线及强三线城市，新进市场规模相对较小且仍需进一步深耕。此次融创地产收购地块主要位于温州平阳县，上海地块面积较小，要收到成效或还须较长时间。
除了温州平阳县未见融创中国的项目信息，融创中国在江苏启东市有海上桃源项目，项目总建面积33万平方米，总规划2193户。上海更是融创中国重点布局的城市，仅今年4月1日，融创中国11.5亿元竞得上海两地块。
在过去的几年中，融创中国可谓地产界的“并购之王”。不过，融创中国董事长孙宏斌在3月份的2018年业绩发布会上表示，2019年的市场并不乐观，融创接下来拿地一定会谨慎、小心。可4月，融创就一举拿下了中国房地产拿地金额排行榜第一的位置。
拿地积极，但是销售却保持低位。7月18日晚，保利发展控股集团股份有限公司发布2019年半年度业绩快报。保利地产实现签约金额2526.24亿元，同比增长17.33%。而融创中国早前公布的数据显示，2019年上半年，公司累计实现合同销售金额约人民币2，141.6亿元，同比增长12%。保利和融创对于第四位置的争夺，目前来看，保利占据一定的先机。
公司净权益负债比170%
在整体去杠杆的环境下，融创中国2018年初就公开表示，当年目标就是降负债率去杠杆，并计划到2019年净负债率和总资产负债率都降低到70%以下。但截至目前，公司的负债率仍处于高位。截至2018年末，公司净权益负债比为170%，仅次于富力地产。
广发证券研报量融创中国的杠杆分为经营杠杆、财务杠杆和权益杠杆，截至2018年末，财务杠杆由17年的5倍下降至4倍，而经营杠杆则维持了7.3倍的高位水平，体现出公司当前财务筹划的整体方向，即通过加快周转降低自身财务杠杆压力，同时依靠经营杠杆稳定货值，保障自身的规模增长能力和储备货值水平。不容忽视的是，总杠杆结构方面，融创中国截至到2018年末整体杠杆比例为11.6倍，依然维持了行业内较高的杠杆力度。
值得注意的是，华泰证券在研报《房企表外负债知多少》中，通过对公司非并表公司融资、明股实债融资、发行ABS情况等对维度分析房企的隐性负债。研究发现，融创长期股权投资、少股股东权益、对外担保及关联方占款规模偏大。或存在较高的表外负债。 共2页 [1] [2] 下一页 搜索更多: 孙宏斌 |
