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重仓三四线
除了押注海南失算外，雅居乐还有三四线土储的“雷”。年报显示，截至2018年底的总土地储备中，一线城市占比仅有3.5%，二线城市占比约24%。这意味着，雅居乐七成土地储备位于三四线城市。
从年报显示的土地收购情况看，2018年公司加大了在三四线城市拿地的力度。2018年，雅居乐权益土地购置金额下滑15%至294亿元，权益购置面积上升至909万平方米，平均地价下行30%至3234元/平方米。18年新增土地中，位于一二线城市的土地储备按权益建筑面积计占比仅有16.13%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对时间财经表示，雅居乐加重三四线城市的土地储备，说明企业对很多高价土地不敢获取，这是土地成本控制的导向，要防范后续三四线城市降温所带来的风险。
严跃进还表示，雅居乐或许也在学习类似碧桂园等模式，但碧桂园在2014年以后就不断深耕三四线城市，当时正是市场成长最快之时，而雅居乐目前这个时间节点投资，是否妥当值得商榷。
和仍然坚持深耕三四线的碧桂园不同的是，此前雅居乐的项目一直以利润为主，公司高层多次公开表示，坚持“毛利率30%，净利率18%”的项目开发准则。对此，明源地产研究院执行主编艾振强对时间财经表示，在三四线实现净利率18%有挑战，除非雅居乐可以拿到便宜的地。
财务费用暴增205%
2018年底，雅居乐剔除预收账款的负债率升至73%，短期有息负债占比微降至15%。值得关注的是，雅居乐于2018年发行5亿美元6.875%优先永续资本证券，以及1亿美元8.55%优先永续资本证券。
据申宏万源统计，雅居乐及其子公司目前存续债券15只，共计83.34亿元（2017年为55亿元），占总资本的12%。其中存续美元债6只，存续规模22亿美元，平均发行期限3.60年，平均票面7.77%，平均剩余期限2.23年。
永续债对于企业发展是双刃剑。某top20房地产公司高管对时间财经表示，地产企业发永续债，证明其资信好，评级高。对于企业而言，能获得资金又不计入负债，是好事。如恒大等企业通过永续债大规模融资，实现规模的跨越式增长。
长江证券则在一篇研报中表示，通常而言，永续债等金融工具的股息或利息支付是在利润缴税之后，容易导致投资者对公司盈利能力产生误判。
就短期负债而言，雅居乐现金充足。公司一年内到期需偿还的借贷约353.33亿元，而2018年末的现金和银行存款达450.62亿元，支付短期债务绰绰有余。
但是细分来看，雅居乐2018年来自投资活动产生的现金净额为-177.08亿元，同比减少154.43%；经营活动产生的现金净额仅约26.28亿元，同比减少约11%。这已经是雅居乐连续三年经营活动产生的现金流量净额同比减少。
值得注意的是，雅居乐财务费用激增。2018年12月31日，雅居乐实际借贷利率6.49%，对比2017年12月31日上升29个基点。财务费用净额为人民币27.44亿元，较2017年8.99亿元增加205.4%。其中年内利息开支大幅增长52.6%至50.56亿元，资本化和对冲后的外汇损失达到13.5亿元。
来源：北京时间财经 陈世爱 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 雅居乐 |
