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事实上，在过去几年房地产市场处于量价齐涨火热行情下时，通过实施高周转、高负债、高杠杆来实现规模和土储的快速跃升，这样的发展模式在房地产市场中并非孤例，同行中包括碧桂园、恒大、融创、旭辉等房企曾经都实施过类似的操作。
但在当前房地产市场形势发生根本性变化，上述房企都在积极实施降负债、多元化转型背景下，背负了100座吾悦广场重资产商业之重的新城就面临了更大的挑战。
03|新城如何规避“万达式陷阱”
事实上，细究新城的商业模式，你会发现，它与曾经的万达是何等的相似。
从最纯粹的模式出发，不难发现，在区域选择（一二线区域中心或三四线核心位置）、开发模式（以住养商）及资金使用（高周转、高杠杆）三个核心板块上，新城商业身上都潜藏着万达的影子。
作为曾经的商业之王，王健林曾经通过“卖住宅、建万达广场”的“以住养商”模式，将万达广场开遍了全国各地，同时也成为住宅销售和商业运营两大领域的王者，成功登顶首富位置。
但在辉煌过后，重资产模式开始难以为继，万达商业自2014年宣布实施轻资产转型，此后更是由于出现流动性危机而开启资产大甩卖的模式，万达由此跌落神坛，引来一地的唏嘘。
虽然新城与万达的发展模式并不完全相同，但在购物中心发展模式上相似，同样让外界有些质疑：万达曾经走不通的路，新城再去走一遍，会否注定将遭遇同样的结局？
有业内人士就指出，事实上，新城近几年来在规模上的飞速跃进，商业板块的助力功不可没。众所周知，近几年来，土地出让的结构属性日趋综合化，要求开发商具备更强的综合开发实力。正是有了吾悦广场的商业开发运营能力，新城才得以轻易获取到更多的土地，土地成本也才得以一直控制得很低。
但即便如此，相较于万达时期的万达广场，新城开始集中发展吾悦广场的2015年，土地价格也已经出现了较大幅度的上涨。与此同时，建造一个吾悦广场的成本也并不低，但取得的投资回报情况却并不尽如人意。
据新城方面披露，新城建造一个吾悦广场的成本基本都在20亿以上，但吾悦广场能为新城贡献的租金收入却相对有限。
以2017年数据为例，2017年，新城吾悦广场取得的租金收入共为4.95亿元，共来自19个已开业的吾悦广场。其中，租金收入最高的为2012年开业的常州武进吾悦广场，但金额也仅为9326万元，该购物广场同时也是新城最早开业的购物广场。
据此推算，假如按照5年养商期后每个购物中心租金收入才能达到峰值1个亿来计算，一个吾悦广场的投资回报周期将在25年以上。而当下新城尚有在建和待建吾悦广场超过50个以上，总投资金额将超过千亿，对于新城而言，资金压力不言而喻。
为了缓解资金压力，2018年，新城先后通过先旧后新配售发行股份方式以及发行可换股债券方式，募集资金近40亿元。更早之前的2016年，新城还曾通过将上海青浦吾悦广场转让给上海东方证券资产管理有限公司，并发起设立东证资管-青浦吾悦广场资产支持专项计划的方式以回笼资金。与此同时，新城也在尝试实施轻资产管理输出方式。
但在三四线城市销售趋冷，融资成本抬升侵蚀公司利润，国内经济增长放缓等多重背景下，预计新城未来的发展之路仍将承受较大的压力。
来源：一点财经 作者：王 鑫 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 新城 |
