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万科的最大风险
“活下去”成第一目标
市场环境逆势之下，万科“船大不好掉头”的紧迫感与焦虑感已经非常明显。
万科董事会主席郁亮近日在南方区域9月月度例会上说道，房地产行业转折点实实在在的到来了。集团要做的第一件事情，就是进行战略检讨，落实到事业部是三年事业计划书的检讨，落实到具体的业务操作是“收敛”和“聚焦”，以“活下去”为最终目标。
郁亮强调：我们所有行为都“收敛聚焦”到保证万科“活下去”。因此回款目标的达成变得非常重要，6300亿元的回款目标是所有业务的起点、基础和保障，如果6300亿元回款目标没达成，我们所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。
春江水暖鸭先知。郁亮今天提出的“活下去”与拐点论，力度甚至要比2008年王石提出的拐点论更严重。当时随着4万亿元的“救市”，地产商们不仅渡过了一劫，反而还越活越好。
诚如郁亮讲话中所透露的那样，政策风险已经成为万科最大的风险：因为我们中大多数人未经历过2008年的政策调控，很多人对最基本的市场信号没有反应。
“在政策调控后，我们失去了发现客户的能力，产品力也在不断削弱，管理动作根本没有考虑如何应对政策调控，比如：不考虑一次性付款和分期付款的区别，更没意识到回款延迟或没有回款的时候给我们带来的损失，因此四个区域需要对开发业务进行梳理。”郁亮说道。
万科如何应对调控冲击波？郁亮提出了四大措施：战略检讨、业务梳理、组织重建、事人匹配。在开发业务上，要重点关注，新业务发展、现金流、实现股东回报的有序增长；非开发业务上，投入和产出的匹配问题，严重不匹配的项目必须要调整；风险和收益严重不匹配的业务必须要调整；做了三年还未做成的业务不要再做；做了三年仍然靠万科内部资源内生增长的业务，也不要做。
在内部管理上，万科总部新的架构中取消原有的部门设置，成立三大中心，取消部门分管领导和部门经理，除集团合伙人外三大中心由 26 个中心合伙人进行管理。
业内猜测，为应对6300亿回款目标，万科或将采取全国性大幅降价措施，地产行业价格战即将打响。事实上，目前大房企的价格调整策略已经开始，据媒体报道称，恒大推出国内全部楼盘8.9折，如果全部优惠进行叠加，最低可至7.4折。此外，碧桂园个别项目出现8折优惠。
当然，如果把“收敛”和“聚焦”落实到万科行为中，很明显的两条路径是：拿地放缓与扩大多元化。
8月份，万科新增项目20个，权益建面261.2万平方米，同比下降33.1%，环比下降40%，支付权益价款164.4亿元，同比下降45.4%，环比下降35.4%。
而在多元化方面，自今年万科宣布要转型城乡建设与生活服务商后，其在长租公寓、物流地产、商业地产等方面的布局不断加大。
但多元化转型往往说易行难，并非一朝一夕就能实现，这对当下转型中的房企而言，都是极大考验。联昌国际证券香港及大陆地产研究主管郑怀武此前曾对《投资者报》记者说：转型需要时间的，就算万科也好，利润的贡献从住宅地产以外未来两到三年看不到可以超过10%。
“房地产板块贡献目前占开发商95%，其他板块贡献，未来五到十年可能会达到20%~30%占比，而短期两三年是无法达到的。”郑怀武说。
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