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绕不开的“债务”：龙光地产或陷“明股实债”漩涡
新浪财经分析，年报中审计意见应该是不反对平安大华注资，可能反对的是基本无溢价的回购、奇怪的管理费及不明事项的9亿款项。
目前，前审计师认为平安大华注资已经构成实质的债务性质，而非权益，因此在2016年年报持保留意见。因为每次回购，平安大华总能毫不吝啬的出让，象征性的溢价转出。比如，此前投入20亿后2016年转出价为20.86亿元；投入39.6亿元2017年转出价40.4亿元等。而其每年都收取相关管理费，2015年收取3.15亿元，2016年收取2.48亿元。
相关信息截图如下：
如果顺着审计师的“指控”，假设这项就是债务，那么截止目前公告信息显示平安大华收取的管理费总共约5.63亿元是否可以理解为其收取的固定收益，加上不明费用9亿元是否也是抽屉协议给其支付固定收益的一种呢？如果这将近14.63亿元确实是固定收益，那么平安大华提供将近百亿的资金，基本不溢价转让也就不足为奇了。如果2016年审计的意见成立，即股权实际属于债务，将其还原回负债，那龙光地产资产负债率则变为80%，和之前资产负债率70%相差将近10个百分点。尽管其公司2017年7月公告将其保留意见移除，但是不可否认2017年审计师依然对其进行强调。能够移除新浪财经只有一种猜测，公司极有可能已经从程序上进行了规避。
这充分说明“明股实债”对房企定性指标的影响，可以优化债务结构从而优化报表，不仅能提高他的授信额度，而且还可以提高他在资本市场的议价权。业内人士表示，房地产企业绕不开的是“资金问题”，公司往往会倾尽所能来优化财务结构、压低融资成本，所以“明股实债”、“提升行业排名”、“关联交易”等都将是房地产企业的“法宝”。
作为投资者如何甄别这种很隐蔽的“明股实债”呢？
关注“少数股东权益异常变化”
在技术操作中，房企会采用附属或隐性合同等手段来避免其在合并报表层面被确认为负债，都会以少数股东权益的形式体现（不并表除外）。因此关注其少数股东权益变动是一个显性指标。我们结合龙光地产来看，较2014年，同比增长90%，其变动浮动较2016年下降37%。
历年少数权益如下图：
关注注资主体
如果注资主体是信托，险资等就需要特别关注。我们结合平安大华，先去工商信息去查其经营性质，根据工商信息，其主业为特定客户资产管理业务和中国证监会许可的其他业务等，如果对其股东进行穿透，不仅发现了信托，最后穿透发现其最大股东原来为保险资金做后盾。
股东穿透如下：
总之，甄别明股实债的方法有很多，不局限于以上两种。特别需要提醒投资者的是，对于一个杠杆驱动明显的地产行业，如果一家房企高速发展但其资产负债率较低就需要引起关注，是否存在“明股实债”。（来源：新浪财经 公司观察 文/谭谈） 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 龙光地产 |
