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投资者可以更多关注这些城市以及新城控股在一二线、三四线城市的布局、销售比重。
大量的拿地，也令新城控股囤积了大量的库存。从2017年存货来看，新城控股763亿元，同比增长93%，而同期万科、招商蛇口存货增长分别为：27%、43%。
而且，这也令新城控股的负债攀升。2017年其资产负债率为85%，万科为83%、招商蛇口为72%。且新城控股总负债同比增长率高达81%，万科、招商蛇口分别为：46%、38%。对此，公司称：“2017年公司负债上升主要由于公司处于规模扩张阶段，土地储备增长较快，对于融资的需求也较高。其中有息负债为395亿元，整体平均融资成本5.32%。”
经营现金流紧张
就一家房地产公司来说，赚钱的模式主要有两种：高周转低毛利率模式和低周转高毛利率模式。其中，高周转低毛利率模式就是快速拿地、快速开发、快速销售，比如万科提出的5986高周转模式，即拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成，产品必须六成是住宅。
而新城控股也属于高周转模式，公司回复记者称：“公司操盘的住宅项目从拿地到开盘平均周期为6个月，一年内即可实现现金流回正，特别是一些三四线城市的项目，开发速度更快。根据年报，2017年，公司操盘项目资金回笼率达85%，回款速度也比较快。而商业项目，从拿地到开发建设，再到招商运营，由一个团队、一体化管理的优势，从拿地到开业平均不超过24个月。”不过高周转的模式下毛利率会比同行业的毛利率略微低一些，新城控股2017年毛利率35%、招商蛇口为37%。高周转的前提是有很多的房地产开发项目，因此高周转模式要求房地产公司必须具有一个阵容强大的职业经理人团队，能应付多地开花、不断建设的局面。
不过，新城控股2017年虽然势头迅猛，但从经营现金流量净额来说，并不理想。其2017年经营现金流量净额为-104亿元，同比减少229%。与此同时，万科的经营现金流量823亿元。经营现金流净额为负意味着企业的销售收入并未都回收为现金。新城控股在2017年应付款项和预收款项都有较大增长的情况下，还出现经营现金流净额为负的情况，与其存货的大量增长有很大关系。这也意味着，新城控股此前猛增的存货所在的城市、楼盘是否“押宝”精准，将对其后续经营起非常关键的作用。
截至2018年4月3日，新城控股的股价为34.9元，市盈率13倍，年报发布以来小幅上涨后又回落。
《投资者报》记者 周月明 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 新城控股 |
