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凯德24年重仓在华业务 为何突然甩给万科20个商业?

  2018年新年刚过,就有外资房企大批量甩卖了在中国的房地产项目。转让项目的外资房企,是一直对中国持重仓的新加坡房企凯德集团:83.4亿元一口气卖掉了20个商业项目。

  自1994年进入中国市场,凯德对中国的投资一直在加仓。不过自2015年以来,凯德中国资产在其集团所占比例却出现了连续下降。对于市场上认为凯德是否有淡出中国的传闻,凯德方面1月10日向记者表示,这种猜测并不属实,凯德此次转让只是其对在华业务的调整。“资产转让所获资金,将投资于北京、上海等五个城市及周边。”凯德方面说。

  从凯德手中买进的,是万科旗下商业平台公司印力。印力被万科看成是其发展商业地产的重要平台,被赋予很高的期望。不过基于转让项目绝大部分位于三四线城市,作为买入的万科系是否有能力经营好这20个商业项目,也成为摆在万科和印力面前的一道难题。

  在华持有资产比例下降

  1月5日凯德集团在新加坡交易所发布公告,通过旗下全资子公司凯德商用,公司拟以17.059亿新元(约合83.4亿元人民币)出售凯德集团在中国的20个购物中心100%股权及相应负债。凯德方面表示,这笔交易预计于2018年第二季度完成。

  凯德集团是起源于新加坡的地产集团,并在新加坡上市,其大股东为知名投资机构淡马锡。在中国,凯德一直被认为是国内商业地产学习的标杆企业,新加坡系房企的运营和组织架构也成为不少房企学习的样本。

  然而值得注意的两个细节是,此次凯德甩卖项目是其自1994年进入中国的24年以来,首次大笔转让在华项目。

  另一个细节是,凯德在中国的房地产资产在峰值时甚至曾一度超过在新加坡的比重,不过中国资产占凯德集团的比例,近3年则也出现连续下降的态势。

  据凯德2015年财报,凯德集团在中国的资产达到215亿新元(约合1050亿元人民币),占凯德集团总资产的47%。从收益上看,74%的息税前利润皆由新加坡及中国贡献,而中国的占比为38%。

  2016年,凯德集团在中国的资产已降至196亿新元(约合958亿元人民币),占集团总资产的44%。而据凯德2017年第三季度财务报告,中国资产在凯德集团总资产所占比例为39%,新加坡占44%。

  业界认为,卖掉这20个项目后,凯德在华持有资产占集团的比例可能会进一步下降。

  记者了解到,转让的20个购物中心分布于19个城市,其中14个城市为凯德仅有单一项目布局的非核心城市。此次股权交易涉及的20家购物中心,凯德通过旗下公司已经平均持有10年,不包括停车场在内,项目平均建筑面积约4万平方米。

  截至2017年6月底,此次出售项目分别占凯德集团在全球和中国的购物中心资产规模的4%和7%。

  被列为国内商业地产学习模板的凯德,为何突然在年初卖掉了在华资产包。

  有投资机构人士指出,如此大规模的项目转让,绝非一朝一夕所能达成,而一定是经过了长时间的筹备。

  “房地产仅单一栋物业大宗市场交易的达成,少则三个月,周期长的要半年。这么大规模的项目,周期会更长。也就是说,至少在去年很早的时候,凯德就已经着手准备转手项目的清单,并与市场上的买家展开接触了。而有了转让计划的想法,时间可能会更早。”这位投资机构人士说。

  按前述人士的时间进行倒推,早在2017年年中,甚至2017年年初之时,凯德便已列出转让资产包的项目,并开始着手出售项目了。

  不过对于转让在华项目,凯德方面1月10日表示,卖掉这些项目对凯德集团整体收入影响不大。

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