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买卖双方的商用博弈
回顾凌空SOHO的“前半生”，尚未开业SOHO中国就将其10万平方米出售给了携程，在持有三年之后，凌空SOHO仍难逃被全部出清的命运，而在这背后，包括双方的交易对价，该项买卖的交易本身，都显现出买卖双方在办公物业投资上的考量与博弈。
观点地产新媒体了解，SOHO中国每年卖一次资产几乎已成惯例，2014年2月52.32亿售上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场予金融街控股；2014年9月30.5亿售上海凌空SOHO部分物业予携程网；2016年7月32.22亿售上海世纪广场国华人寿保险；2017年6月35.73亿售上海虹口SOHO予吉宝置业等，都是此间范例。
但步入2017年，潘石屹变卖资产的速度似乎正在加速。据观点地产新媒体查阅，早在2016年中期业绩会的时候，潘石屹就高调宣布，将上海的天山广场、虹口SOHO、凌空SOHO三个项目划入非核心物业范围，拿出来销售。
到了2017年年初的全年业绩会上，潘石屹又反口，说不卖了，理由是外汇管制之下出售资产回收的资金没有更好的投资路径，“持有境内资产好过持有人民币”。
但仅仅过了三个月时间，潘石屹就违反了“诺言”，将虹口SOHO以35.7亿卖给了吉宝置业，紧随其后还宣布将北京光华路SOHO 2和上海凌空SOHO纳入整售行列当中。
观察潘石屹近几年的出售路径会发现，老潘卖的几乎都是上海的资产，此次凌空SOHO出售完成后，SOHO中国在上海将只剩下SOHO天山广场、外滩SOHO、SOHO中山广场、SOHO东海广场四个项目，总建面55.45万平方米。
频繁出售上海资产，是否意味着老潘不看好上海的办公市物业租赁市场呢？
对此，SOHO中国在公告中就表示，出售事项是鉴于中国近期房地产市场发展，董事认为，从出售凌空SOHO项目将产生的预期现金流及利润来看，建议出售事项为集团以公平值变现其于凌空SOHO项目投资收益的良机。
有意思的是，此次的交易双方，SOHO中国可以说是卖卖卖的看空派，而基汇资本却称得上是买买买的典型代表。SOHO中国认为是卖的好时机，基汇资本却认为是买的好机会。
细数近年来基汇资本在内地的收购史，就包括联手太古地产收购北京三里屯、收购瑞安旗下“翠湖天地”御苑18号公寓、收购北京盈科中心、与华发股份联合投资开发华发新城、收购广州西城都荟、全资收购香港洲际酒店等。
而就本次买入的凌空SOHO而言，公告披露，2015年及2016年全年，凌空SOHO项目分别录得经审核收入（即租金收入）约7000万元及1.43亿元。截至2017年6月30日止六个月，凌空SOHO项目的未经审核租金收入约为9000万元。
假如基汇资本的意图是未来长期持有凌空SOHO，而凌空SOHO未来年租金收入定在1.8亿元，撇除资产未来可能有的增值空间和运营成本不计，按照49.44亿元的买入价计算，基汇资本将需要超过27年才能够收回投资。
但作为著名的世界级资产炒家，基汇资本会否长期持有凌空SOHO项目仍然具有极大的不确定性，刚刚过去的7月份，基汇资本就曾将香港观塘一间商厦的半数业权10亿港元出售给一家基金公司。
或许，凌空SOHO的“下半生”，仍难逃继续流转的命运。
来源：观点地产网 共2页 上一页 [1] [2] 潘石屹武汉推广共享办公 称武汉办公空置率达50% 地产周报：明年建103座万达广场 潘石屹跑路？ 商业地产发展商望突围 潘石屹称中国商业地产已过剩 SOHO中国反套路转型：潘石屹甩卖资产 瞄上共享办公 潘石屹与SOHO转型这五年：变现的钱还贷后用于转型 搜索更多: 潘石屹 |
