而当下富力与合景泰富双双退出，根本原因在于两家内地房企面临严峻的财务压力。
富力地产近年深陷债务泥潭，截至2025年末，其总资产为2688.66亿元，总负债达到2607.14亿元，资产负债率高达97.76%，2026年一季度负债率进一步攀升至98.76%，处在资不抵债的边缘。
经营层面，2025年公司营收同比下滑44%至109.42亿元，归母净利润亏损164.25亿元，2026年一季度继续亏损24.58亿元，主营业务丧失盈利造血能力。
债务端压力尤为突出，2025年末有息负债规模达993.7亿元，其中一年内到期债务就有933.9亿元，而公司账面现金仅30.6亿元，短期债务覆盖率仅0.03。
合景泰富的状况同样不容乐观，2025年末公司总资产1476亿元，总负债1409亿元，资产负债率95.5%，全年营业收入67.6亿元，同比减少39%，归母净利润亏损32.7亿元，经营业绩持续承压。
公司有息负债规模约800亿元，账面现金仅有22亿元，短期债务覆盖率仅0.04，现金储备严重不足。
在此背景下，对两家房企而言，天汇广场虽有稳定经营收益，但资产回笼周期长，无法匹配短期偿债、债务重组的迫切需求，属于典型的中长期优质、短期低效的资产。
因此，快速出让股权、回笼资金纾困，成为主要选择。两家房企均明确表示，交易所得将用于企业日常经营及债务重组。
全资持有后的新鸿基
资产质量方面，天汇广场IGC商场作为珠江新城标杆高端商场，在当地市场有着较好表现。
其定位轻奢+高端社区商业，主打“精致生活+高端餐饮”，与同属新鸿基旗下的天环的潮奢定位形成一定错位竞争。
市场数据显示，该项目出租率长期稳定在90%以上，引入了近200个品牌，涵盖高端零售/轻奢/美妆/餐饮/生活方式等业态。其中不乏华南首店和旗舰店等重量级门店，如Apple（广州第二家）、Chanel Beauty、La Mer、Coach等；餐饮则有御宝轩、莫尔顿扒房、至正潮菜等米其林/黑珍珠店。
最新的五一假期，广州市天河区人民政府数据显示，天河路商圈客流1101万人次，同比提升18%，销售额4.5亿元、同比增长4%，其中天汇IGC凭借“旅客随心赏+春日焕新”主题促销，客流、销售双提升。
而康莱德酒店作为华南首间超五星级康莱德，入住率与均价同样稳居广州高端酒店第一梯队。行业数据显示，广州奢华酒店ADR均值1300-1400元，康莱德溢价约10%-15%。
对买方新鸿基而言，这次全面接手天汇广场，可以在无需额外增加重大投资的情况下，将原本就由自己运营管理的珠江新城核心地标完全收入囊中。
项目权属的清晰化，也为其未来的资产再融资和改造升级扫清了股权层面的障碍。自项目开业以来，新鸿基始终主导IGC商场与康莱德酒店的运营管理，熟悉资产状况、掌握核心客群与品牌资源。富力、合景退出后，新鸿基无需过渡期即可实现无缝接管，维持运营稳定性。
从更广维度来看，拿下天汇广场之后，新鸿基在广州的商业资产布局也愈发完善，并逐步形成多点联动的格局。
据了解，目前新鸿基在广州已手握两大购物中心标杆，即天河北的天环广场与珠江新城的天汇广场，两大项目错位经营、互为补充，牢牢占据广州两大核心消费商圈。
与此同时，2026年下半年，新鸿基在广州南站打造的超百亿级TOD综合体广州南站ICC的商场部分“天环·广州南”也即将落成运营，该项目由成功打造广州天环广场的原班团队负责招商、推广及营运。
资料显示，作为全球第五座ICC，广州南站ICC总投资超200亿元，集顶级商场、五星级酒店、甲级写字楼、高端住宅于一体，商业与酒店100%自持，将成为广州南部新地标。
据最新财报披露，上述项目中的天环·广州南商场楼面约21.5万平方呎（约合2.39万平方米），已吸引食肆和休闲品牌等不同店铺承租；而广州环球贸易广场1座写字楼楼面约29.1万平方呎（约合3.23万平方米），部分楼面也已由国际酒店品牌预租。
来源：观点网 冯彩云
