来源：观点网 冯彩云
历经近二十年三方协同开发运营，如今内资房企悉数退场、港资房企独掌核心资产，新鸿基在广州的商业版图与行业影响力，正进一步扩大。
5月26日，广州珠江新城核心地标天汇广场（IGC）迎来命运转折点。富力地产与合景泰富同日发布公告，分别以1.6亿元初始代价，将持有天汇广场项目公司的股权悉数出售予新鸿基地产旗下全资子公司。
交易完成后，新鸿基将以100%持股全盘接管这座总建面约45.95万平方米、涵盖IGC高端商场、广州康莱德酒店及地下车位的综合体。
同时，这场交易也为一段长达19年的三方合作画上句号。2007年，富力、合景以46亿元联合竞得猎德村旧改地块，随后引入新鸿基，共同打造了这个珠江新城的城中村改造标杆项目。
历经近二十年三方协同开发运营，如今内资房企悉数退场、港资房企独掌核心资产，新鸿基在广州的商业版图与行业影响力，正进一步扩大。
低价出售背后
从公告内容获悉，交易前，承载该项目运营的核心主体为广州市富景房地产开发有限公司，其核心资产包含广州天汇广场IGC商场、广州康莱德酒店及相关地下停车位，总建筑面积约45.95万平方米，地处广州珠江新城核心商务区。
交易前项目股权结构层次清晰，形成三方合营格局。富力通过全资附属公司直接持有项目公司33.34%股本权益；剩余66.66%股权由境外合资平台Precious Wave Investments Limited持有，而该境外平台由合景泰富全资附属公司与新鸿基地产各持股50%，相当于三家主体均分项目权益、共同运营项目。
交易细则来看，本次交易为两笔独立且同步落地的股权出售交易，交易对价规则一致。其一，富力全资附属公司作为卖方，与新鸿基地产相关买方订立协议，以1.6亿元初始代价出售所持项目公司33.34%全部股权。
其二，合景泰富同步通过全资附属公司，向新鸿基地产旗下买方运时有限公司，出售其持有的境外合资平台50%全部股权。
两笔交易完成后，原三方合营架构彻底瓦解，新鸿基地产完整拿下项目公司100%股本权益，成为广州天汇广场IGC商场、广州康莱德酒店及配套车位的唯一持有、经营及管理主体。
本次股权交易细节清晰，但交易价格成为市场热议的焦点。两笔股权交易若仅计算初始对价，交易总价仅为3.2亿元。
相较于项目百亿级总投资、珠江新城临江核心地段的稀缺价值，以及高端综合体的优质定位，3.2亿元的整体交易对价远低于市场预期，成为行业重要关注点。
究其原因，或与项目方背后的隐性成本有关。合景泰富在公告中直言，交易将解决与目标集团及/或合作合资企业物业有关的未决税务问题，并为集团提供完整的退出方案。这表明，天汇广场项目内部或存在复杂的税务和历史债务问题需要处理。
而富力公告披露的信息也印证了上述原因，截至2025年12月31日，目标公司广州市富景房地产开发有限公司的资产净值仅为约3719.43万元，同样意味着项目背后很可能背负着较大规模的债务或税务包袱。
不过值得一提的是，上述两笔交易均为“可调整价格”。以富力地产的出售协议为例，初始代价为1.6亿元，可依据目标公司实际收到的企业所得税退税金额的33.34%向上调整，但调整金额不多于1.28亿元，这意味着若税务问题得以解决，最终对价仍有可能上调。
综合来看，新鸿基以约3.2亿元收购珠江新城核心地标的控制权，表面上看是一笔“低价”，但需建立在其承担未决税务等历史遗留问题之上，需承担一定风险。
从合营到各奔东西
天汇广场的诞生，源自广州里程碑式的旧改项目。2007年9月29日，富力地产与合景泰富联手，以46亿元的天价拿下了广州市第一个城中村改造项目猎德村地块。
该地块占地11.4万平方米，总建筑面积56.8万平方米，总投资额高达100亿元，一举创下当时珠江新城最大商业地块、最大建筑面积、最高投资额的纪录。
彼时，珠江新城是国务院批准重点发展的三大中央金融商务区之一，猎德村与CBD核心区仅一路之隔。富力和合景泰富的联手，标志着内地开发商首次深度介入广州旧改市场。
2007年12月，新鸿基地产正式加入。当时合作初衷是各展所长，富力、合景擅长住宅开发与旧改，但缺乏高端商业运营经验；新鸿基持有香港ICC、APM等标杆项目，具备全球招商、高端运营、长期持有能力，但此前未进入广州核心区域。
确定合作关系后，三者成立广州市富景房地产开发有限公司，并明确了各方分工，富力、合景负责土地获取、开发建设，新鸿基主导商业运营与酒店管理，依托商业运营经验打造高端地标。
此后十年间，项目逐步落地并运营至今。不过虽然股权上三家均等持有，但在实际日常运营和管理中，一直由港资背景的新鸿基地产主导负责，这种“股权三家均分、运营一家主导”的格局，多年里维持着微妙的平衡。
