主动进化的红利
能够支撑租金持续增长而维持高出租率的，是持续不断的品牌汰换。
据透露，2025年成都大悦城全年调改品牌120余个，调整面积超过1.3万平方米，年度调改率达15.76%，并引入42家各类首店。
具体看不同场馆的策略，A馆以女性时尚氛围为主轴，加强时尚潮流定位，引入了Polo Ralph Lauren、泡泡玛特等品牌；B以运动潮流为标签，引入了Descente、Wilson、ECCO AL等户外运动品牌；C馆则在餐饮上做文章，补充了此前缺失的菜系，引入了费大厨、甬江烟火、阿嫲手作、裕莲茶楼等餐饮品牌。
管理层在活动上表示，项目品牌调整往往会提前一年甚至更早就开始基于租约到期情况、品牌在成都市场的表现数据以及项目未来的定位方向进行规划。“我们严格按一户一价去落实租金，调整之后的位置必须在销售上有提升，品牌能级上要与项目定位匹配。”
据了解，在2026年，成都大悦城三区的功能定位将继续细分。A馆会继续攻坚轻奢品牌，汰换低效品牌，提档升级女装品牌组合；B馆继续延展运动生态，预计将引入Nothomme BLUE（蓝岐）、Mammut猛犸象、mont-bell等品牌；
C馆则继续强化餐饮业态。值得注意的是，2025年9月底亮相的“公园里”便主要位于C馆内。“公园里”是一处5200平方米的半开放式垂直生态场景，将绿植、宠物社交、休闲停留等功能植入原本利用率较低的公共区域。
据管理层透露，该空间开街首月即带动主入口客流大幅增长，后续已在此落地20余场活动，持续转化为销售增量。
推广方面，2025年全年成都大悦城铺排了SP促销及主题活动175场，落地6档重磅IP首展和3场高量级明星活动，这些活动都转化为不小的曝光量和客流。
管理层亦称，项目2026年会加强在活动上的规划，落地成都/西南首展不少于3场、与千万店和S级品牌合作不少于20场次，以及落地超过3场自创IP活动。
将视角拉回到成都市场的竞争版图上。成都的商业地产市场历来以竞争激烈著称，但城西的商业相对而言是一个“防守型”市场。从区位来看，成都大悦城目前3公里半径范围内缺乏同等体量的大型竞品。
不过项目8公里外的青羊新城板块，青羊大悦城已启动建设，同时华润置地亦在该板块成功拿地并预计有商业项目落地。
对此，管理层的判断是，新项目距离较远，各自将保持独立的辐射半径，短期内不会形成直接的客群争夺。相反有利于提升整个“大城西商圈”的能级。
同时，除正在建设的青羊大悦城外，大悦城在成都布局的另一项目成都天府大悦城，已在2023年12月开业，正处于培育期。同城多项目的存在，未来在招商资源共享、会员体系打通以及区域消费数据整合上可能产生协同效应。
另一方面，单一资产运营得再好，终究存在集中度风险。对于华夏大悦城消费REIT而言，扩募是绕不开的下一步棋。对比已先后推出扩募方案的其他REIT产品，大悦城方面虽尚未给出明确扩募时间表，但信号已相当清晰。
关于扩募的具体方向，市场关注其是否会继续在消费REITs这一赛道内装入资产，还是转向新近扩容的商业不动产REITs板块。管理层就表示，对于两种证券化路径仍在同步评估。
无论选择哪条路径，大悦城控股手中的项目储备量级都足够支撑后续运作。截至2025年底，其在全国范围内布局商业项目44个（含轻资产和非标产品），总商业建筑面积约470万平方米，其中在营项目37个，总体量约388万平方米，在建及筹备项目7个。
这些资产中最成熟的项目，主要集中在北京、上海、成都、天津、杭州等一二线城市的核心商圈，从城市能级和资产规模来看，存在筛选注入上市平台的空间。
“大悦城一直致力于商业地产的投融建管退资产循环。已有一些工作，包括有一些动作，可能也随时会向市场释放。”管理层提及。
来源：观点网 刘子栋
